Wealthy Way: รู้หรือไม่? “ราคาตลาด” ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์/REIT ของไทยกว่า 93% เทรดที่ “ส่วนลด” (Discount) ต่ำกว่า “มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ/หน่วย” (NAV) เฉลี่ย -35.18% เลยทีเดียว


นั่นสะท้อนว่า...“ราคาตลาด” ถูกกว่ามูลค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์ จริงๆ แล้ว...ควรน่าสนใจลงทุน แต่ความจริงที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม “แปลก...แต่จริง” !!!


แต่ก็คงไม่ใช่จะดีไปเสียทั้งหมด ต้องไปตามไปเจาะลึกกันจริงๆ ว่า พื้นฐานของแต่ละกองทุนยังคงดีอยู่หรือไม่ด้วยเช่นกัน


แล้วอะไรเป็นสาเหตุที่ทำให้เกิดปรากฏนี้ขึ้น เบื้องต้นน่าจะเกิดจาก 6 สาเหตุด้วยกัน


มีอะไรบ้างนั้น ตามทีมงาน ‘Wealthy Thai’ ไปดูพร้อมๆ กันได้เลย

6 เหตุผลที่ “กองอสังหาฯ/REIT” ไทย...เทรดที่ “Discount” ต่ำกว่า “NAV”

ปรากฎการณ์ที่ “ราคาตลาด” ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์/REIT ของไทย เทรดที่ “ส่วนลด” (Discount) จาก NAV นั้น เกิดขึ้นมานานแล้ว ซึ่งน่าจะมาจาก 6 สาเหตุหลักๆ ได้แก่

1. ปัญหาสภาพคล่อง: ด้วยเครื่องมือเองไม่ใช่เครื่องมือในการ “เก็งกำไร” ระยะสั้น แต่เหมาะกับ “การลงทุนระยะยาว” เพื่อเก็บกิน “เงินปันผล” ที่สม่ำเสมอเป็นสำคัญ นักลงทุนที่เข้ามาก็จะซื้อแล้วถือไปตลอด ทำให้มีปริมาณการซื้อขายไม่มาก ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดรองมีน้อยตามไปด้วย ต่างกับ “หุ้นรายตัว” ที่มีสภาพคล่องดีกว่า และส่งผลให้ราคาในตลาดรองเทรดในราคา “Discount” ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงได้เช่นกัน

2. ตลาดหุ้นไทยปรับตัวลดลง: “ราคาตลาด” เป็นคนละเรื่องกับ “NAV” ไม่ต่างกับ “ราคาหุ้น” กับ “มูลค่าแท้จริง” ก็ต่างกันได้ เมื่อภาพรวมตลาดหุ้นไทยปรับตัวลง ราคา “กองทุนอสังหาฯ/REIT” ก็เลี่ยงไม่ได้ที่จะปรับตัวลงด้วยเช่นกัน มากน้อยแตกต่างกันไป

3. ดอกเบี้ยสูงขาลงที่ล่าช้า: แม้ทิศทางดอกเบี้ยโลกจะเริ่มปรับลง แต่ดอกเบี้ยที่ค้างอยู่ในระดับสูงในช่วงก่อนหน้า ดอกเบี้ยไทยเองก็ปรับตัวลงมาแล้วเช่นกัน ซึ่งปกติแล้วน่าจะส่งผลบวกต่อ “กองทุนอสังหาฯ/REIT” เพราะ “เงินปันผล” จะดูน่าสนใจขึ้น แต่ในขณะเดียวกันกลุ่ม “หุ้นปันผลสูง” ก็มีสภาพเช่นเดียวกัน อีกทั้งยังมีสภาพคล่องที่ดีกว่า โอกาสทำกำไรจาก “ส่วนต่างมูลค่าเงินลงทุน” (Capital Gain) ที่น่าสนใจกว่า เงินลงทุนจึงไหลไปที่อื่นก่อน กดดันราคาของกลุ่ม “กองทุนอสังหาฯ/REIT” ในภาพรวมให้ฟื้นตัวช้านั่นเอง

4. โครงสร้างสินทรัพย์: “กองทุนอสังหาฯ/REIT” ส่วนมากเป็นแบบ “สิทธิการเช่า” (Leasehold) ซึ่งหากกองทุนนั้นไม่มีการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่เพิ่มเติมเข้ามา ก็รอวันครบอายุเท่านั้นเอง เมื่ออายุสัญญาเหลือน้อยลง มูลค่า “NAV” จะค่อยๆ ลดลงสู่ “ศูนย์” ตามธรรมชาติ “ราคาตลาด” จึงมักเทรดที่ “Discount” ล่วงหน้าเพื่อชดเชยความเสี่ยงในเรื่องนี้ด้วยเช่นกัน

5. “อุปทานส่วนเกิน” ในบางกลุ่ม: ปัญหาที่ส่งผลกระทบต่อดีมานด์ในสินทรัพย์ประเภทนั้นๆ อย่างมีนัยสำคัญ จนทำให้ดีมานด์ลดลง ทำให้ “อัตราการเช่า” (occupancy rate) มีแนวโน้มลดลง กระทบต่อ “กระแสเงินสด” ของ “กองทุนอสังหาฯ/REIT” อย่างเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะในกลุ่ม อาคารสำนักงาน และโรงแรม ที่หลัง “วิกฤติ COVID-19” หลายแห่งก็ยังไม่ฟื้นกลับมาเลย หลายแห่งยัง “ไม่จ่ายปันผล” ก็มี

6. ความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจไทย: เศรษฐกิจไทยที่โตต่ำกว่าประเทศอื่น ทำให้ไม่ดึงดูดความสนใจของเม็ดเงินลงทุนต่างชาติ โอกาสที่ “ตลาดหุ้นไทย” จะปรับตัวขึ้นก็ยาก ย่อมส่งผลกระทบต่อราคาหุ้นและราคาตลาดของ “กองทุนอสังหาฯ/REIT” ด้วยเช่นกัน ถ้าเศรษฐกิจไม่ดี โอกาสที่กำไรบจ.จะโตได้ดีก็ยากฉันใด โอกาสในการปรับขึ้นค่าเช่าก็มีค่อนข้างจำกัดด้วยเช่นกัน ทำให้ภาพรวมมีความน่าสนใจลดลงไปด้วย

อย่างไรก็ตาม การที่ “ราคาตลาด” ของ “กองทุนอสังหาฯ/REIT” เทรดที่ “Discount” ต่ำกว่า “NAV” ก็ไม่ได้แปลว่า "แย่" เสมอไป หากกองทุนนั้นยังมี “กำไรจากการดำเนินงานดี” และ “จ่ายปันผลสม่ำเสมอ” นี่อาจกลายเป็น "โอกาส" ในการลงทุนที่ราคาถูก “คุ้มค่า” กับโอกาสได้รับ “อัตราผลตอบแทน” (Yield) ที่สูงกว่าปกติได้เช่นกัน แต่ที่สำคัญต้องไปไส้ในของกองทุนอสังหาฯ/REIT นั้นๆ ก่อนลงทุนด้วยเช่นกัน