การมีบ้านสักหนึ่งหลัง นอกจากบริหารจัดการด้านการเงินในช่วงเริ่มต้นแล้ว สิ่งที่สำคัญไม่น้อยไปกว่ากันคือการวางแผนทางการเงินระยะยาว เพื่อให้การซื้อบ้านเป็นไปอย่างราบรื่น เพราะโดยปกติแล้ว ราคาบ้านมักมีราคาที่สูงมาก ผู้บริโภคส่วนใหญ่จึงนิยมซื้อบ้านด้วยวิธีการผ่อนชำระมากกว่าการซื้อด้วยเงินสด


ซึ่งสิ่งที่ตามมาจากการผ่อนชำระคือ ดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นตามระยะเวลา ทำให้หลายครั้งมักจะมีคำเตือนจากผู้มีประสบการณ์ตรงด้านการผ่อนบ้าน ออกมาเปิดเผยถึงตัวเลขดอกเบี้ยและเงินต้นที่ทำการผ่อนชำระ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการผ่อนชำระค่าบ้านแต่ละงวด เงินที่จ่ายไปมักจะเป็นการจ่ายในส่วนของดอกเบี้ยเป็นส่วนใหญ่ แต่ในส่วนของเงินต้นแทบจะไม่ลดลง


ดังนั้นในวันนี้ Wealthy Thai จะชวนไปทำความรู้จักกับการ Refinance และ Retention เพื่อช่วยแบ่งเบาภาระด้านดอกเบี้ย เพื่อให้การซื้อบ้านไม่กลายเป็นความทุกข์ระยะยาวของใครหลายๆ คน โดยก่อนอื่นมาทำความรู้จักกับความหมายของการ Refinance และ Retention รวมถึงความแตกต่างของ 2 สิ่งนี้กันก่อน


Refinance คือ การขอยื่นกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคารใหม่ เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยบ้านที่ต่ำลง ซึ่งจะช่วยให้ยอดผ่อนต่อเดือนน้อยลงและผ่อนบ้านได้หมดไวยิ่งขึ้น


Retention คือ การขอลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับธนาคารเดิม เมื่อผ่อนบ้านในอัตราดอกเบี้ยคงที่จนครบ 3 ปีแล้ว จะสามารถทำการยื่นเรื่องกับธนาคารเดิมที่ทำเรื่องกู้บ้านเพื่อขอต่อรองอัตราดอกเบี้ยใหม่ได้


สำหรับความแตกต่างของ 2 รูปแบบนี้ คือ Refinance เป็นการนำที่อยู่อาศัยที่ผู้กู้ผ่อนชำระอยู่มาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการขอสินเชื่อใหม่ เพื่อนำเงินมาปิดหนี้ยอดเงินกู้เดิมที่ยังเหลืออยู่ ทำให้หนี้ที่มีกับธนาคารหรือสถาบันการเงินเดิมนั้นสิ้นสุดลง พร้อมๆ กับการเกิดขึ้นของหนี้ใหม่กับธนาคารหรือสถาบันการเงินใหม่ ส่วน Retention เป็นการติดต่อขอลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมนั่นเอง


ส่วนข้อดีและข้อเสียของแต่ละรูปแบบ มีดังนี้

Refinance

ข้อดี

-ได้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ใหม่ในเรทต่ำกว่าเดิม

-ช่วยให้ปิดบ้านได้เร็วขึ้น จากดอกเบี้ยที่ถูกลง ทำให้ค่างวดที่จ่ายไปตัดเงินต้นได้มากขึ้น

-สามารถเลือกเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยได้หลายธนาคาร เพื่อเลือกข้อเสนอที่คุ้มค่ามากที่สุด

-บางกรณีอาจขอวงเงินกู้เพิ่มและได้รับโปรโมชันดอกเบี้ยพิเศษเพิ่มเติม

ข้อเสีย

-ต้องจัดเตรียมเอกสารการยื่นขอกู้ใหม่ทั้งหมดฃ

-มีค่าธรรมเนียมในการ Refinance ที่ต้องจ่ายเพิ่ม เช่น การจัดการสินเชื่อตามสัญญาใหม่ 0-3%

-ใช้ระยะเวลาในการพิจารณาและอนุมัติสินเชื่อนานกว่า Retention

Retention

ข้อดี

-ไม่ต้องเสียเวลายื่นเอกสาร เตรียมเอกสารแค่สัญญาเงินกู้, ทะเบียนบ้าน และบัตรประชาชน

-รู้ผลการอนุมัติเร็วกว่า Refinance

-ไม่ต้องประเมินราคาหลักทรัพย์ใหม่

-ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมต่างๆ มีเพียงแค่ค่าธรรมเนียมการ Retention สินเชื่อ 1-2% ของวงเงินกู้

ข้อเสีย

-ส่วนใหญ่อัตราดอกเบี้ยจะลดลงเล็กน้อย เมื่อเทียบกับการ Refinance แต่ยังต่ำกว่าปีที่ 4 ที่ปรับขึ้นมา และอาจมีเงื่อนไขเพิ่มเติมจากธนาคารได้


ทั้งนี้ เพื่อให้เห็นถึงความแตกต่างของการเลือกลดดอกเบี้ยจากทั้ง 2 รูปแบบ Wealthy Thai จึงได้หยิบยกตัวอย่างจาก ธนาคารทหารไทยธนชาต เพื่อให้เห็นภาพมากขึ้น โดยใช้สมมติฐานภายใต้วงเกินกู้ จำนวน 2,858,783 บาท ระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี โดยมีค่างวดผ่อนชำระ 12,600 บาท/เดือน โดยมีรายละเอียด ดังนี้

อัตราดอกเบี้ย

-Refinance อยู่ที่ 3.39% ต่อปี ส่วนปีที่ 4 เป็นต้นไป อยู่ที่ 5.75% ต่อปี

-Retention ปีที่ 1-3 อยู่ที่ 4.59% ต่อปี ส่วนปีที่ 4 เป็นต้นไป อยู่ที่ 5.82% ต่อปี

ค่างวด

-Refinance ปีที่ 1-3 อยู่ที่ 453,600 บาท แบ่งเป็นเงินต้น 184,478 บาท และดอกเบี้ย 269,112 บาท

-Retention ปีที่ 1-3 อยู่ที่ 453,600 บาท แบ่งเป็นเงินต้น 69,843 บาท และดอกเบี้ย 383,757 บาท

ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติม

-Refinance กรณีเลือกชำระค่าจดจำนองเอง มูลค่า 1% = 28,588 บาท

-Retention ไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม


โดยสรุป ภายใต้สมมติฐานนี้จะพบว่าหากเลือกการลดดอกเบี้ยในรูปแบบ Retention จะสามารถประหยัดดอกเบี้ยได้ 86,319 บาท ขณะที่การเลือกลดดอกเบี้ยด้วยรูปแบบ Refinance จะสามารถประหยัดดอกเบี้ยได้สูงถึง 200,964 บาท