Wealthy Way: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในการลงทุนที่ใครๆ ก็สนใจ เป็นการลงทุนเก็บกิน “ค่าเช่า” ในระยะยาว แต่การจะไปลงทุนโดยตรงด้วยตัวเองก็ไม่ง่าย ใช้เงินไม่ใช่น้อย การลงทุนผ่านรูปแบบของ “กองทุนรวม” จึงเป็นอีกทางเลือกที่เข้ามาตอบโจทย์ได้เป็นอย่างดี


ปัจจุบันถือเป็นยุคใหม่ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่รู้จักกันในชื่อของ “ทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)” แต่กองทุนในรูปแบบเก่าที่เป็น “กองอสังหาริมทรัพย์ (กอง1)” หรือ “กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infra Fund)” ก็ยังเป็นรูปแบบที่นักลงทุนที่สนใจยังสามารถลงทุนได้เช่นเดียวกัน


แต่รู้หรือไม่?...ดัชนี “PF&REIT” ซึ่งเป็นตัวแทนกลุ่มกองทุนอสังหาฯ ตั้งแต่ต้นปีร่วงไปแล้ว -9.13% มากกว่า “SET Index” ที่ปรับตัวลงไป -8.53% เสียอีก (ข้อมูล: set.or.th, ข้อมูล ณ วันที่ 25 ก.ค. 23)


จนนักลงทุนหลายคนอดสงสัยไม่ได้ว่า...นี่คือทางเลือกที่ตอบโจทย์การลงทุนเพื่อสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอได้จริงหรือไม่? วันนี้ ทีมงาน ‘Wealthy Thai’ พาไปค้นหาคำตอบไปพร้อมๆ กันได้เลย

รู้จัก 3 รูปแบบการลงทุนของ “กองทุนอสังหาฯ” ก่อนลงทุน...ช่วยให้เลือกได้ตรงใจ

สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านรูปแบบกองทุนไม่ว่าจะเป็น “กองทุนอสังหาฯ/REIT/Infra Fund” จะแบ่งเป็น 3 รูปแบบ คือ


1.Free Hold เป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบขายขาด โดยผู้ซื้อจะได้ “กรรมสิทธิ์” ไปครอบครองอย่างเต็มตัว ผู้ลงทุนจะได้ผลตอบแทนจากการนำทรัพย์สินออกให้เช่า และมูลค่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต


“รูปแบบนี้จะคล้ายกับแนวคิดของการเข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนโดยตรงด้วยตัวเองที่นักลงทุนส่วนใหญ่เข้าใจกัน โดยผู้ลงทุนผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนจากการนำอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า รวมถึงมูลค่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต ซึ่งหากกองทุนเลิกกองทุนก็ขายอสังหาริมทรัพย์ออกนำเงินที่ได้มาคืนแก่ผู้ถือหน่วยได้เลย ตรงไปตรงมา”

2.Lease Hold เป็นการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว โดย “ไม่ได้กรรมสิทธ์” ถึงเวลาก็ต้องคืนสิทธิเจ้าของไปหรือขอต่อสัญญาเพื่อใช้ประโยชน์ต่อ รวมถึงกลุ่มของ “กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน” (Infrastructure Fund) ก็จะจัดอยู่ในรูปแบบนี้เช่นกัน โดยผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จนหมดอายุสัญญาเช่า โดยผลตอบแทนที่จ่ายคืนให้แก่ผู้ถือหน่วยในแต่ละปีจะมีทั้งส่วนที่เป็น “ผลตอบแทน” และ “เงินต้น” รวมอยู่ด้วย


“ดังนั้น ผู้ลงทุนจะต้องไม่ลืมว่า NAV ของกองอสังหาฯ ประเภท Leasehold จะลดลงเรื่อยๆ จนกลายเป็น ‘ศูนย์’ เมื่อครบอายุตามสัญญานั่นเอง และจะไม่ได้รับผลตอบแทนในรูปแบบของ Capital Gain จากการขายอสังหาริมทรัพย์เหมือนรูปแบบ Free Hold แต่ประการใด ถ้าสัญญาเช่าเหลือน้อยตรงนี้นักลงทุนก็ต้องพิจารณาดูด้วยว่าผลตอบแทนกับความเสี่ยงคุ้มค่าที่จะลงทุนหรือไม่ โดยเฉพาะการเข้าไปลงทุนในไม้สอง ในตลอดรองยิ่งต้องทำการบ้านให้ดีๆ”


3.แบบผสมทั้ง Free Hold และ Lease Hold ก็จะผสมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนเข้ามาทั้ง 2 รูปแบบ รูปแบบการคืนผลตอบแทนก็เป็นไปตามโครงสร้างของกองทุนอสังหาฯ นั้นๆ เป็นสำคัญว่ามีสัดส่วนของ Free Hold และ Lease Hold เป็นเท่าใด


“อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเลือกลงทุนใน ‘กองทุนอสังหาฯ/REIT/Infra Fund’ รูปแบบใด ควรศึกษาหาข้อมูลประกอบการตัดสินใจอย่างถี่ถ้วน เช่น ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุน ทำเลที่ตั้ง โอกาสในการหารายได้ของอสังหาริมทรัพย์นั้น ความเสี่ยงที่อาจส่งผลต่อรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ ที่จะส่งผลต่อค่าใช้จ่ายและผลประโยชน์ที่กองทุนอสังหาฯ จะได้รับ เพราะนั่นคือผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับด้วยเช่นกัน ที่สำคัญราคาในตลาดรองขึ้นกับกลไกราคา เป็นคนละราคากับมูลค่า NAV ของกองทุน ซึ่งราคาตลาดอาจเทรดที่ส่วนเพิ่ม (Premium) หรือส่วนลด (Discount) จากมูลค่า NAV ของกองทุนก็ได้”


ที่สำคัญ ผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ “กองทุนสังหาฯ/REIT/Infra Fund” จะพยายามจ่ายคืนให้กับผู้ลงทุนอย่างสม่ำเสมอนั้น “ไม่ใช่การการันตีผลตอบแทน” แต่ประการใด เพราะสุดท้ายแล้วก็ขึ้นกับผลประกอบการของกองทุนั้นๆ เป็นสำคัญ ถ้าขาดทุนสะสม ไม่มีกำไร ก็อาจไม่สามารถจ่ายผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลได้เช่นกัน