Wealthy Way: หนึ่งในทางเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์นักลงทุนทั่วไปที่ใช้เงินลงทุนไม่มาก และยังคงได้รับประโยชน์จากค่าเช่าที่จ่ายคืนกลับมาในรูปของ “เงินปันผล” นั่นก็คือ รูปแบบของ “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” (กอง1) และ “ทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” (Real Estate Investment Trust: REIT) นั่นเอง


ซึ่งปัจจุบันกองทุนที่ออกใหม่จะเป็น REIT ทั้งหมด แต่ก็ยังมีกองอสังหาฯ รูปแบบเดิมให้ลงทุนได้เช่นกัน ซึ่งทั้ง 2 รูปแบบ หากนักลงทุนไม่ได้ซื้อในช่วงขายครั้งแรก (IPO) ก็สามารถไปหาลงทุนได้ในตลาดหลักทรัพย์เหมือนการซื้อขายหุ้นปกติทั่วไปตัวหนึ่ง


ทั้ง REIT และกองอสังหาฯ นั้นก็ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน เพียงแต่ต่างรูปแบบกันเท่านั้นเอง ซึ่งรูปแบบของ REIT ถือเป็นมาตรฐานสากลทั่วโลก ปัจจุบันไทยเลยใช้รูปแบบนี้เช่นกัน


แต่ใครที่ยังสงสัยว่ามันต่างกันยังไง วันนี้ ทีมงาน ‘Wealthy Thai’ มีข้อมูลที่น่าสนใจมาฝากกัน

“กองอสังหาฯ” & “REIT” อยู่ภายใต้กฎหมายคนละฉบับ...แต่เป้าหมายการลงทุนเหมือนกัน

“กองทุนอสังหาริมทรัพย์” (กอง1) เป็นรูปแบบที่มีใช้ในไทย แต่ถ้ามองออกไปทั่วโลกจะเป็นรูปแบบของ “ทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” (REIT) เพื่อให้เป็นมาตรฐานสากลในที่สุดทาง “สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์” (ก.ล.ต.) ก็ได้เปลี่ยน Land Scape ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยใหม่ ไปอยู่ในรูปแบบของ REIT ซึ่งเป็นมาตรฐานสากลที่ใช้กันทั่วโลก


ส่วนกองอสังหาฯ รูปแบบเดิมก็จำกัดไว้เท่าที่มี ของเดิมก็อยู่ต่อไป แต่ถ้าจะจัดตั้งใหม่ก็ต้องทำในรูปแบบของ REIT แทน จึงทำให้ปัจจุบันรูปแบบของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยจะมีทั้งที่เป็นรูปแบบเดิมที่เป็น “กอง1” และ “REIT” นั่นเอง


โดยกองอสังหาฯ (กอง1) จะมีสถานะเป็น “นิติบุคคล” ตามพ.ร.บ.หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 ในขณะที่ REIT “ไม่มีสถานะเป็นนิติบุคคล” เป็นกองทรัสต์ตามพ.ร.บ.ทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 จะเห็นว่า อยู่บนกฎหมายคนละฉบับ แต่ก็เป็นไปเพื่อแสวงหาผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อนำมาแบ่งปันให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนหรือผู้ถือหน่วยทรัสต์ไม่แตกต่างกัน


“ถ้าสังเกตง่ายๆ กลุ่มเดิมที่เป็นกองอสังหาฯ จะเป็นกองทุนที่บลจ.เป็นผู้จัดการกองทุนเป็นหลัก 100% ที่เรียกว่า Property Fund Manager แต่บริบทใหม่ในรูปแบบของ REIT นั้น ส่วนใหญ่กว่า 99% จะเป็นบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก ซึ่งมักจะเป็นบริษัทลูกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่เรียกว่าเป็น REIT Manager (แต่ก็มีบางบลจ.ที่มีใบอนุญาตเป็น REIT Manager เช่นกัน รวมถึงยังมี REIT Manager อิสระที่ไม่ได้เป็นลูกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน)”

“ผู้บริหาร” – “โครงสร้างการกู้ยืม”...สิ่งที่นักลงทุนควรสนใจ

สำหรับผู้ลงทุนจะลงทุนในกองอสังหาฯ เดิม หรือ REIT คงไม่ได้แตกต่างอะไรมากนัก เพราะทั้ง 2 รูปแบบสามารถตอบเป้าหมายได้ไม่แตกต่างกัน แต่รูปแบบของ REIT นั้น จะเปิดให้กองทุนมีโอกาสเติบโตขยายการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ เพิ่มเติมได้สะดวกกว่า ส่วนหนึ่งเพราะสามารถใช้เงินกู้มาช่วยได้ในการลงทุนเพิ่ม ไม่ต้องเพิ่มทุนทั้งหมด 100% เป็นต้น


“แต่เรื่องเงินกู้ของ REIT มากหรือน้อย ในต้นทุนการเงินที่ต่างกัน ก็อาจส่งผลกระทบต่อเรื่องของผลตอบแทนและความเสี่ยงของ REIT ได้มากน้อยเช่นเดียวกัน ซึ่งเป็นอีกสิ่งที่นักลงทุนควรสนใจด้วยเมื่อคิดจะลงทุน”


คนบริหารที่เป็น REIT Manager เองก็เป็นผู้เชี่ยวชาญในการบริหารด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะเป็นบริษัทลูกของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ อยู่แล้ว เรื่องประสบการณ์และความเชี่ยวชาญก็น่าจะหายห่วง โดย Land Scape ใหม่นี้ ทางฝั่งบลจ.ที่ในรูปแบบเดิมเคยทำหน้าที่เป็นผู้จัดการกองทุนนั้น ก็ขยับบทบาทใหม่ไปทำหน้าที่ของ “ผู้ดูแลผลประโยชน์” (Trustee) ไปแทน เพื่อคอยดูแลให้ REIT Manager บริหาร REIT ให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์เพื่อประโยชน์ของผู้ถือหน่วยนั่นเอง


“ประเด็นร้อนที่เป็นที่ถกเถียงในอดีต คือ ลูกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์มาบริหารเป็น REIT Manager เอง ในขณะที่บลจ.มาเป็น Trustee ถ้าไปทำอะไรขัดใจเจ้าของให้ อาจโดนเปลี่ยน Trustee ฟ้าผ่าเอาได้ง่ายๆ แล้วใครจะมาคอยดูแลผลประโยชน์ให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ล่ะ แต่โดยสรุปของเรื่องราว บนความเป็นมืออาชีพก็ต้องมั่นใจว่าทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องจะทำงานอย่างมืออาชีพเท่านั้นเอง”


นี่ก็จะเป็นจุดแจ้งเกิดให้ “REIT Manager-อิสระ” ให้กลายมาเป็นอีกทางเลือกสำหรับ REIT เพราะมีความเป็นอิสระ ไม่ได้เป็นลูกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกัน ก็จะสามารถคัดเลือกทรัพย์บริหารทรัพย์ เพื่อประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุนได้อย่างแท้จริง


สำหรับนักลงทุนที่สนใจจะลงทุนใน “กองทุนอสังหาฯ” หรือ “REIT” แล้ว การทำความรู้จักและเข้าใจรูปแบบของกองทุนอสังหาฯ ว่าเป็น “กอง1” หรือ “REIT” ก็น่าจะทำให้ลงทุนได้ด้วยความเข้าใจและสบายใจมากยิ่งขึ้นได้เช่นกัน เพราะแม้ว่าจะมีเป้าหมายที่เหมือนกัน แต่รูปแบบเองก็แตกต่างกันไป และแน่นอน...ย่อมส่งผลต่อเรื่องของผลตอบแทนและความเสี่ยงของกองทุนได้เช่นเดียวกัน