“ความเสี่ยงเป็นอะไรที่ประเมินคาดการณ์ได้เสมอ แต่ก็เกิดอะไรที่นอกเหนือความคาดหมายได้ตลอดเวลาเช่นกัน” นั่นสะท้อนให้เห็นชัดเจนในช่วงวิกฤต COVID-19 ในช่วง 2 ปีนี้ ทั้งผู้ประกอบกิจการและผู้ที่การบริหารการเงินการลงทุนต้องปรับตัวรับมือกันอย่างหนัก (เราเคยแนะนำไปในตอนก่อนหน้านี้) แต่กลยุทธ์ที่เชื่อว่าหลายคนโดยเฉพาะนักลงทุนนำมาใช้กันมากขึ้นในยามนี้คือ การลงทุนให้สามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีพร้อมๆ กับรับมือกับปัจจัยลบที่เข้ามากระทบให้ได้มากที่สุด และหนึ่งในธุรกิจที่มีปรับรูปแบบการลงทุนใหม่ซึ่ง “KTBST SEC” อยากแนะนำในตอนนี้คือ “อสังหาริมทรัพย์หรือรีท”


“อย่างที่ทราบกันหลายปีที่ผ่านมาอสังหาริมทรัพย์ทั้งในและต่างประเทศสามารถสร้างผลตอบแทนที่โดดเด่นและเป็นที่ชื่นชอบของนักลงทุน ไม่ว่าจะเป็นอสังหาฯ ประเภทคลังสินค้า, โรงแรม, คอมมูดิตี้มอลและธุรกิจที่เป็นโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ  ด้วยความเสี่ยงที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับการลงทุนในหุ้น แต่เวลานั้นได้ผ่านไปผลกระทบของ COVID-19 ที่รุนแรงและกินระยะเวลานาน ทำให้เราได้เห็นธุรกิจโรงแรมที่ไม่มีนักท่องเที่ยวเข้าพัก, ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ที่คนเดินน้อยลง (ไม่นับรวมเรื่องรูปแบบธุรกิจการค้าที่เปลี่ยนไปสู่ระบบออนไลน์) เราจึงเห็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น้อยรายและไม่กี่ประเภทที่ยังมีความสามารถดำเนินธุรกิจและสร้างรายได้ต่อเนื่อง”

“กองทุนอสังหาริมทรัพย์” หรือ “กองรีท (Real Estate Investment Trust: REIT)” จึงได้ปรับรูปแบบการลงทุนใหม่ ด้วยการนำเอาอสังหาฯ ประเภทต่างๆ มาผสมกันเพื่อสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและกระจายความสี่ยง (Diversified) หากเกิดปัจจัยลบกระทบต่อการสร้างรายได้ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างน่าสนใจออกไปจากเดิม ทั้งเรื่องการสร้างกระแสรายได้และลดความผันผวนของธุรกิจในระยะยาว ซึ่งในต่างประเทศอย่างสหรัฐฯ, อังกฤษ, ญี่ปุ่น, แคนาดา รวมถึงสิงคโปร์ การลงทุนใน “กองรีทแบบผสม” กำลังเติบโตและได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น

“แม้สถานการณ์ COVID-19 ยังไม่คลี่คลายลง แต่มีกองรีททั้งในและต่างประเทศที่ KTBST SEC มองว่ามีความสามารถเติบโตและน่าลงทุน ซึ่งในประเทศไทยก็มีกองรีทแบบผสมที่จัดตั้งขึ้นเป็นกองแรกของประเทศโดยลงทุนในโรงงานและคลังสินค้า, อาคารสำนักงาน และคอมมูนิตี้มอลล์ที่ตั้งอยู่ในทำเลคุณภาพ ทำให้มีความสามารถสร้างรายได้ท่ามกลางวิกฤตการระบาดของ COVID-19 ภายใต้ชื่อ "ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ หรือ KTBSTMR” เป็นกองรีทประเภท Leasehold แบบผสม (Diversified REIT) ที่น่าสนใจในการสร้างผลตอบแทนในระยะยาวจากสินทรัพย์ที่มีคุณภาพและยังมีการรับประกันรายได้ค่าเช่า เพื่อจ่ายผลตอบแทนแก่ผู้ลงทุนโดย ‘KTBSTMR’ เตรียมเปิดให้จองซื้อหน่วยลงทุน (IPO) ในช่วงเดือนกรกฎาคม 2564 นี้”


เช่นเดียวกับในต่างประเทศ เวลานี้ดูเหมือน “อสังหาฯ/รีทของสหรัฐฯ” เริ่มมีความน่าสนใจเช่นกัน ด้วยเศรษฐกิจสหรัฐฯ ที่ฟื้นตัวหลังรัฐบาลเร่งฉีดวัคซีนป้องกัน COVID-19 ให้กับประชาชนบวกกับมาตรการการเงินการคลังต่างๆ ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจต่างๆ ฟื้นกลับมาเป็นปัจจัยหนุนให้ธุรกิจอสังหา/รีท ในสหรัฐฯ ปรับตัวขึ้นชัดเจน โดยเฉพาะอสังหาฯ/รีทยุคใหม่ (New Economy) อย่าง ‘กองทุนเปิด วี ยูเอส เรียลเอสเตท ซีเคียวริตี้ (WE-USREIT)’ ที่ลงทุนในอสังหาฯ ที่มีปัจจัยพื้นฐานสนับสนุนการเติบโตทางเทคโนโลยี (Technology disruption)เช่น E-commerce, Data Center, Logistic และ IT Infrastructureที่เติบโตจากการขยายตัวประชากรวัยทำงานและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปสู่การใช้เทคโนโลยีออนไลน์ หนุนให้การบริการคลังสินค้า, บ้านเช่า, หอพักและกลุ่มที่อยู่อาศัยสำเร็จรูปเติบโตสูง


“การกระจายความเสี่ยง” เป็นกลยุทธ์ลงทุนที่ KTBS SEC แนะนำ อยู่เสมอในทุกสินทรัพย์ที่เข้าลงทุนและกับนักลงทุนทุกกลุ่ม ตลอดครึ่งปีหลัง 2564  ปัจจัยเสี่ยงต่อเศรษฐกิจจะยังคงมีและกดดันให้ตลาดเงิน-ตลาดทุนเกิดความผันผวนจนนักลงทุนอาจจับจังหวะได้ยาก และจนกว่าการฉีดวัคซีนจะจะมากพอจนถึงระดับที่ทำให้การระบาดคลี่คลาย


ดังนั้นการเลือกลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความสามารถสร้างรายได้ในทุกภาวะวิกฤตอย่าง  ‘อสังหาริมทรัพย์/รีท’ รูปแบบใหม่ทั้งในและต่างประเทศ ที่มีการลงทุนแบบผสมเพื่อกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนสม่ำเสมอถือเป็นสินทรัพย์และเป็นเทรนด์การลงทุนในปัจจุบันและในอนาคตครับ