Wealthy Way: เมื่อวงจร “ดอกเบี้ยขาลง” มาเยือนตลาดการลงทุนของโลกอีกครั้ง สินทรัพย์ที่กลับฟื้นขึ้นมาอยู่ในเรดาร์ของนักลงทุนทั่วโลกอีกครั้งก็คือ “กองทุนอสังหาริมทรัพย์/REIT” นั่นเอง ไม่ว่าจะในต่างประเทศหรือในประเทศก็ตาม


เป็นสินทรัพย์ที่แนะนำให้มีติดพอร์ตการลงทุนในช่วงดอกเบี้ยขาลงจากทุกสำนักการลงทุน ด้วย “อัตราผลตอบแทน” (Yield) ที่ดูโดดเด่นขึ้นทันตาเห็นในช่วงที่ดอกเบี้ยเป็นขาลงโดยเปรียบเทียบ ดีกว่าตราสารหนี้และเงินฝากชัดขึ้นเรื่อยๆ


จึงไม่น่าแปลกใจว่า...ในช่วงปีนี้จะเห็น “กองอสังหาฯ” แปลงเป็น “REIT” และการลงทุนเพิ่มของ “REIT” ต่างๆ เกิดขึ้นค่อนข้างมากและยังจะมีต่อเนื่องจากนี้ไปอีก เพราะถือเป็น “จังหวะ” ดีของการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทนี้จริงๆ


ไม่เพียงเป็นโอกาสของนักลงทุนเท่านั้น ก็เป็นโอกาสของผู้ประกอบการที่จะใช้โอกาสในการขยับขยาย “กองอสังหาฯ/REIT” ของตัวเองให้มีความน่าสนใจเพิ่มขึ้นด้วย


สำหรับใครที่สนใจจะลงทุนใน “กองอสังหาฯ/REIT” นั้น มี 5 ข้อที่ต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจลงทุน เพื่อจะได้ลงทุนได้ตอบโจทย์และตรงใจ ทั้ง 5 ข้อมีอะไรบ้างนั้น วันนี้ ทีมงาน ‘Wealthy Thai’ มีคำตอบมาฝากกัน

5 ข้อต้องดูก่อนลงทุน “กองอสังหาฯ” & “REIT”…ช่วยลงทุนได้ “ตรงใจ”

รู้หรือไม่?...ปีนี้ ดัชนี “PF&REIT” ฟื้นตัวตามตลาดหุ้น แต่โดดเด่นกว่าด้วย “เงินปันผล” ที่น่าสนใจเฉลี่ย 6.53% สูงกว่าปันผลของตลาดหุ้นไทยที่ 3.39% และดีกว่าเงินฝากด้วย หลังจากที่ก่อนหน้านี้ “กองอสังหาฯ/REIT” เองก็ได้รับผลกระทบในเชิงลบในช่วงดอกเบี้ยขึ้นไปเช่นเดียวกัน เรียกว่า เมื่อดอกเบี้ยกลับทิศสู่ “ขาลง” ก็ทำให้สินทรัพย์กลุ่มนี้กลับมาน่าสนใจอีกครั้ง เป็นความสัมพันธ์ในทิศทางตรงข้ามกับดอกเบี้ยนั่นเอง


ในช่วง “ดอกเบี้ยขาขึ้น” --> ราคากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์/ REIT จะ “ลดลง”

ในช่วง “ดอกเบี้ยขาลง” --> ราคากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์/ REIT จะ “เพิ่มขึ้น”

ส่วนใครที่สนใจลงทุนต้องดู 5 ข้อที่สำคัญ เพื่อจะได้ลงทุนได้ตรงใจและตอบโจทย์ได้ดียิ่งขึ้น ได้แก่

1.อสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน: ดูว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน เช่น โรงแรม, อาคารสำนักงาน, ศูนย์การค้า หรือคลังสินค้า เป็นต้น เพราะ “ความเสี่ยง/ผลตอบแทน” ตลอดจนมีความสม่ำเสมอที่แตกต่างกัน


2.รูปแบบการลงทุน: ดูว่าเป็นการลงทุนใน “กรรมสิทธิ์” (Freehold) หรือ “สิทธิการเช่า” (Leasehold) เพราะรูปแบบของการคืนผลตอบแทนก็จะต่างกัน


โดย “Freehold” จะได้เงินปันผลและมีโอกาสได้ “Capital Gain” ขึ้นกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ขายได้ตอนเลิกกองทุน ซึ่งอาจจะ “เพิ่มขึ้น” หรือ “ลดลง” ก็ได้ ส่วนรูปแบบ “Leasehold” นั้นจะได้รับเงินปันผลและเงินจากการลดทุน (ถ้ามี เป็นส่วนของเงินต้นนั่นเอง) ซึ่งเมื่อเลือกกองทุนมูลค่าหน่วยลงทุนจะเป็น “ศูนย์”


“อย่างไรก็ตาม ‘กองอสังหาฯ/REIT’ หลายกองก็มีรูปแบบผสมทั้ง ‘Freehold’ และ ‘Leasehold’ ซึ่งนักลงทุนต้องไปดูสัดส่วนที่เป็นไส้ในของกองทุนนั้นๆ อีกที”


3.โครงสร้างเงินทุน: ดูว่ามีโครงสร้างการกู้ยืมเป็นยังไง สัดส่วนการกู้ยืมเป็นเท่าไร เพราะจะส่งผลต่อนต้นทุนการเงินและผลตอบแทนโดยรวมของกองทุนได้เช่นกัน


4.อัตราผลตอบแทน: ดู “อัตราผลตอบแทนภายใน” (IRR) สำหรับการลงทุนระยะยาว และ “ผลตอบแทนการลงทุน” (Yield) สำหรับการลงทุนระยะสั้นกว่า


5.ผู้บริหารกองทุน/กองทรัสต์: ดูผู้บริหารกองทุนเป็นใคร การบริหารที่ผ่านมาเป็นยังไงบ้าง


“ที่สำคัญ ต้องไม่ลืมว่า ผลตอบแทนของ ‘กองอสังหาฯ/REIT’ มักเคลื่อนไหวในทิศทางตรงข้ามกับดอกเบี้ย ดังนั้น แม้ว่าจะเป็นสินทรัพย์ที่มีจุดเด่นในการจ่ายปันผลที่สูงก็ตาม แต่ในภาวะ ‘ดอกเบี้ยขาขึ้น’ การลดลงของราคาหน่วยลงทุนอาจทำให้คุณขาดทุนได้มากกว่าเงินปันผลที่ได้รับได้เช่นกัน”


อย่างไรก็ตาม ในช่วง “ดอกเบี้ยขาลง” ถือเป็นจังหวะทองของการลงทุนใน “กองทุนอสังหาฯ/REIT” เพราะเป็นการลงทุนที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่ “สม่ำเสมอ” ในระดับที่ดีให้กับนักลงทุนได้ แต่ในฐานะที่เป็น “สินทรัพย์ทางเลือก” ก็แนะนำให้แบ่งเงินลงทุนมาลงทุนไม่เกิน 10 – 15% ของพอร์ต เป็นสำคัญ