Wealthy Way: หนึ่งในสินทรัพย์ที่สร้างกระแสรายได้อย่างสม่ำเสมอในรูปของเงินปันผลอย่างกลุ่ม “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” และ “REIT”


มีบุคลิกที่คล้ายกับ “หุ้นปันผล” ที่เป็น “Defensive Stock” จึงเป็นที่นิยมชมชอบของกลุ่มนักลงทุนที่ชื่นชอบ


แม้ในช่วงที่ผ่านมา ทิศทาง “ดอกเบี้ยขาขึ้น” จะกดดันราคาของ “กองอสังหาฯ/REIT” ในช่วงที่ผ่านมาบ้างก็ตาม แต่ในแง่ของผลประกอบการในภาพรวมถือว่ายังอยู่ในเกณฑ์ที่ดีและสามารถ “จ่ายปันผล” ได้อย่างสม่ำเสมอไม่เปลี่ยนแปลง


จึงไม่น่าแปลกใจว่า...ในช่วงที่ “ดอกเบี้ยขาลง” กลับมาอีกครั้ง กลุ่ม “กองทุนอสังหาฯ/REIT” จึงกลับมาอยู่ในเรดาร์ของนักลงทุนอีกครั้ง


เมื่อผลประกอบการยังคงแข็งแกร่ง ราคาในตลาดรองก็เริ่มตอบรับ ปีนี้ ดัชนี “PF&REIT” สามารถ outperform “หุ้นไทย” กว่า 12.23% แล้ว !!!


แต่ดูเหมือนตลาดสินทรัพย์ประเภทนี้จะยังไม่คึกคักเท่าไรนัก วันนี้ ทีมงาน ‘Wealthy Thai’ มีมุมมองที่น่าสนใจจากผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจนี้มาฝากกัน

แนะ “ปลดล็อก” อายุสัญญาเช่าให้ยาวขึ้น...หนุน “กองทุนอสังหาฯ/REIT” กลับมาคึกคักอีกครั้ง

เนื่องจากกลุ่ม “กองทุนอสังหาฯ/REIT” เป็นสินทรัพย์ที่สร้างกระรายได้ที่สม่ำเสมอได้ดี เหนือกว่า “ตราสารหนี้” จึงเป็นที่นิยมชมชอบของนักลงทุนที่ชื่นชอบทั้งบุคคลและนักลงทุนสถาบัน เรื่องสภาพคล่องของสินทรัพย์ประเภทนี้จึงอาจจะไม่ได้ดีมาก แม้จะมีการจดทะเบียนซื้อขายใน “ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย” เพื่อเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อขายให้แล้วก็ตาม


แต่การที่ “ราคาตลาด” ร่วงหล่นต่ำกว่า “มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ” (NAV) ก็คงต้องแยกออกจากกันให้ชัดเจน เพราะ “เงินปันผล” ที่กองทุนจ่ายให้นั้นมาจากผลประกอบการของกองทุนอสังหาฯ/REIT นั้นๆ ที่ทำได้เป็นสำคัญ ไม่ได้เกี่ยวกับ “ราคาตลาด” แต่ประการใด


และด้วยความนิยมนี้...นี่เอง! นักลงทุนที่ไม่สามารถลงทุนได้ตั้งแต่แรก (ที่ส่วนใหญ่จะซื้อแล้วถือกินปันผลยาวๆ ไป) จึงต้องมาลงทุนในตลาดรอง หรือเก็บเพิ่มในตลาดรองเอากัน ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา “ดอกเบี้ยขาขึ้น” กดราคาตลาดของสินทรัพย์ประเภทนี้ให้ร่วงหล่นตาม “ตลาดหุ้นไทย” จนอัตรา “ผลตอบแทนเงินปันผล” พุ่งสูงขึ้นไปตามๆ กัน ก็เป็น “จังหวะที่ดี” สำหรับนักลงทุนที่ชื่นชอบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลผ่าน “กองทุนอสังหาฯ/REIT” เป็นอย่างดี

“ชวินดา หาญรัตนกูล” กรรมการผู้จัดการ บลจ.กรุงไทย (KTAM) บอกว่า แม้กลุ่ม “กองทุนอสังหาฯ/REIT” จะเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอก็ตาม แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่า ในช่วงหลังมานี้ตลาดค่อนข้างซบเซา ส่วนหนึ่งเป็นเพราะ “อายุสัญญาเช่า” ของกองทุนอสังหาฯ/REIT เอง ที่ปัจจุบันเหลือกันไม่มาก ในส่วนของ “สิทธิการเช่า” (Leasehold) เอง ถ้าเหลือต่ำกว่า 10 ปี ความน่าสนใจก็ลดลง คนจะเข้ามาลงทุนใหม่ก็ดูไม่ค่อยน่าสนใจ ในขณะที่ถึงเวลาครบอายุสัญญา เวลาจะไปต่ออายุใหม่ก็จะมีค่าใช้จ่ายในการต่อสัญญา ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนของกองทุนในภาพรวมด้วยเช่นกัน จนบางครั้งก็ต้องคิดดูว่า “คุ้มหรือไม่” เพราะนักลงทุนเก่าเองก็ได้ผลกระทบ

(ชวินดา หาญรัตนกูล)

“เราเห็นผลกระทบในเชิงลบจากการต่ออายุสัญญาจากกองทุนอสังหา/REIT มาแล้ว จึงอยากเสนอแนวคิดในการขยาย ‘อายุสัญญา’ ให้ยาวขึ้นเป็น 90 ปี หรือ 60 ปี เป็นต้น จะช่วยเพิ่มความน่าสนใจให้กับสินทรัพย์ประเภทนี้ได้อีกครั้ง ซึ่งได้มีการพูดคุยกับทาง ‘สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์’ (ก.ล.ต.) ไปแล้วเช่นกัน แต่ถ้าปล่อยไว้ในสภาพนี้ อาจจะทำให้ความน่าสนใจของสินทรัพย์ประเภทนี้ โดยเฉพาะที่ส่วนใหญ่เป็น Leasehold อาจจะได้รับผลกระทบไปด้วย”


อย่างไรก็ตาม กลุ่ม “กองทุนอสังหาฯ/REIT” ยังคงเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับนักลงทุนที่มองหากระแสเงินสดที่สม่ำเสมอในรูปของ “เงินปันผล” ที่ดีกว่าการลงทุนใน “ตราสารหนี้” และในช่วงแนวโน้ม “ดอกเบี้ยขาลง” ยังเป็นปัจจัยบวกต่อราคาในตลาดรองของสินทรัพย์กลุ่มนี้อีกด้วย