Wealthy Way: หากดูพอร์ตของนักลงทุนสถาบันชั้นนำของไทยอย่าง “กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ” (กบข.) สิ้นปี24 มีเงินกองทุนส่วนของสมาชิก 491,569 ล้านบาท กระจายลงทุนใน “ตราสารหนี้” 56.76%, “หุ้น” 22.62% และ “สินทรัพย์ทางเลือก” อีก 20.62%


หนึ่งในสินทรัพย์ทางเลือกที่สำคัญ ก็คือ “อสังหาริมทรัพย์” ซึ่ง กบข. ลงทุนอยู่ 41,841 ล้านบาท คิดเป็น 8.77% ของพอร์ต แบ่งเป็น “อสังหาริมทรัพย์ไทย” 4.30% และ “อสังหาริมทรัพย์โลก” 4.47%


ปัจจุบันโลกได้เข้าสู่ “สังคมผู้สูงอายุ” (Aging society) อย่างเต็มตัว “โครงการที่พักอาศัยผู้สูงอายุ” (Senior Housing) ก็เติบโตขึ้นตามเช่นเดียวกัน และเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่น่าสนใจลงทุน
ทาง “กบข.” เองก็มีความสนใจที่จะเข้าไปลงทุนใน “Senior Housing” เช่นเดียวกัน เพิ่มเติมเสริมแกร่งให้กับ “พอร์ตอสังหาริมทรัพย์” มากยิ่งขึ้น


ทำไม “กบข.” ถึงมอง “Senior Housing” น่าสนใจลงทุน วันนี้ ทีมงาน ‘Wealthy Thai’ มีเรื่องราวที่น่าสนใจมาฝากกัน

“Senior Housing” ผลตอบแทนการลงทุน (IRR) เฉลี่ย 8 – 12%...เป็น “อสังหาริมทรัพย์” ที่น่าสนใจลงทุน

โดย “ทรงพล ชีวะปัญญาโรจน์” เลขาธิการคณะกรรมการกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.) บอกว่า ปัจจุบัน กบข. มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้ง “ทางตรง” ในอาคารสำนักงาน 3 แห่ง และโรงแรม 1 แห่ง ได้แก่ อับดุลราฮิม เพลส, จีพีเอฟ วิทยุ, บางกอกซิตี้ ทาวเวอร์ และโรงแรมฮอลิเดย์ อินน์ รีสอร์ต ภูเก็ต และ “ทางอ้อม” ผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งในและต่างประเทศ ซึ่งปัจจุบันก็มีอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เกิดขึ้นให้ลงทุน เช่น Data Center เป็นต้น

 (ทรงพล ชีวะปัญญาโรจน์)

“ปัจจุบัน กบข. อยู่ในระหว่างศึกษาแนวทางการลงทุน ‘โครงการที่พักอาศัยผู้สูงอายุ" (Senior Housing) ซึ่งเป็นการลงทุนเพื่อรองรับการเติบโตของสังคมสูงวัยในอนาคต ซึ่งจากสถิติในปี2020 ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุทั่วโลก มีมูลค่าประมาณ 1.90 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 3.75 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐภายในปี2030 โดยภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกและตะวันออกกลางคาดว่า จะเป็นตลาดที่เติบโตเร็วที่สุด ด้วยอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้น (CAGR) ที่ 11.2% และ 8.4% ตามลำดับ และ กบข. กำลังศึกษาแนวทางการให้สมาชิกที่มีความต้องการเข้าอาศัยในศูนย์ที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุด้วย”

โดยในเบื้องต้น กบข. จะเข้าไปลงทุนใน “Senior Housing” ทางอ้อมผ่านกองทุนรวม ซึ่งการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทนี้ให้ผลตอบแทน (IRR) เฉลี่ย 8 – 12% ถือว่าเป็นการลงทุนที่น่าสนใจ ซึ่งผู้จัดการกองทุนที่เก่งในด้านนี้ก็มีอยู่หลายรายส่วนใหญ่จะอยู่ในยุโรป และ “Senior Housing” เองเป็นตลาดที่มีให้ลงทุนอยู่ทั่วโลกในปัจจุบัน

กรณีศึกษา “Senior Housing” ที่จีน แนวโน้มเติบโตสูง...โครงการ “SINDORA LIVING” โมเดลธุรกิจที่แตกต่าง

ปี2024 จีนมีประชากรที่มีอายุ 65 ปี ขึ้นไปประมาณ 230 ล้านคน คิดเป็น 16% ของประชากรทั้งหมด แนวโน้มผู้สูงอายุในจีนมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง และคาดว่าตลาด “ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ” (Senior Housing) ในจีนกำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว คาดว่าในปี2025 จะมีมูลค่าถึง 8 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ และภายในปี2030 จะเกินกว่า 3 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ


“ตลาด Senior Housing ในจีนแสดงถึงโอกาสในการเติบโตที่สำคัญสำหรับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ”


สำหรับผู้เล่นในตลาดนี้ในจีน ประกอบด้วย 3 กลุ่ม ได้แก่ 1) กลุ่มประกัน 2) ภาครัฐ และ 3) เอกชนที่ทำธุรกิจด้านนี้

(SINDORA LIVING) 

จากแนวโน้มสังคมสูงวัยที่เติบโตขึ้นอย่างรวดเร็วในประเทศจีน เป็นกรณีศึกษาให้ กบข. ต้องศึกษาการลงทุนในโครงการที่พักอาศัยผู้สูงอายุอย่างจริงจัง เพื่อสร้างโอกาสการลงทุนในสินทรัพย์ที่น่าสนใจตัวอย่างของผู้ประกอบการที่น่าสนใจ คือ โครงการ “SINDORA LIVING” ของกลุ่ม “Keppel” ที่ขยับเข้ามารุกตลาดนี้ในจีนที่ “นานกิง” เมื่อปีที่แล้ว มีจำนวนห้อง 400 ห้อง ปัจจุบันมีผู้เข้ามาใช้แล้วประมาณ 100 ห้อง อัตราค่าเช่าเฉลี่ย 15,000 หยวน/เดือน โดยราคาค่าเช่ามีตั้งแต่ 8,000 – 40,000 หยวน/เดือน บนแนวคิดการทำธุรกิจที่แตกต่างเพื่อให้ผู้สูงอายุได้ใช้ชีวิตที่ดีอย่างที่เขาปรารถนา มีความสุขในการใช้ชีวิต กลุ่มลูกค้าที่เป็นเป้าหมายอายุตั้งแต่ 65 ปี ขึ้นไป แต่คนอายุที่ต่ำกว่านั้นก็สามารถเข้ามาใช้บริการได้ปัจจุบันพบว่าต่ำสุด คือ 45 ปี เท่านั้น


“ภายในโครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบวงจร มีกิจกรรม สันทนาการต่างๆ ให้ผู้อาศัยเลือกทำตามความสนใจ ดนตรี, เกม, เสริมสวย, โยคะ, วาดรูป เป็นต้น รวมถึงมีบริการทางการแพทย์ในโครงการด้วย และวางโครงการให้เป็นส่วนหนึ่งของชุมชน เป็นส่วนหนึ่งของสังคมที่เชื่อมต่อกัน ที่นี่จะแตกต่างเพราะดูความต้องการของผู้อยู่อาศัยเป็นหลัก เราอยากให้เขามีชีวิตอยู่อย่างมีความสุขในแบบที่เขาต้องการในช่วงชีวิตของเขาให้ดีที่สุด ให้เขามีความมั่นใจในตัวเองเพื่อจะทำในสิ่งที่ตัวเองสนใจอย่างมีความสุข”


นอกจากการลงทุน “ทางอ้อม” ผ่านกองทุนแล้ว สิ่งที่ กบข. สนใจก็คือ การลงทุน “โดยตรง” ในโครงการ “Senior Housing” นั่นเอง โดยพิจารณาเป็นเหมือนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ปัจจุบัน กบข. มีการลงทุนอยู่แล้ว รวมถึงกำหนดแนวทางในการให้สิทธิแก่สมาชิกที่ออมเพิ่ม ให้สามารถมีสิทธิเข้าพักอาศัยได้ในอนาคต เป็นต้น