Wealthy Way: รู้หรือไม่?...ใช้ “เงินน้อย” ก็ลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์” ได้ ผ่าน “กองทุนอสังหาริมทรัพย์/REIT”


อยากเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้า, ออฟฟิศ, โรงแรม, สนามบิน, คลังสินค้าและโรงงานอุตสาหกรรม หรือ Data Center ก็สามารถทำได้ง่ายๆ ด้วยเงินลงทุนเพียงหลักร้อยบาทเท่านั้น


ซึ่งหากต้องควักกระเป๋าจ่ายกันจริงๆ เพื่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ขึ้นมาเองแล้ว เกรงว่า...แค่มีเงินระดับหลายร้อยบาทหรือหลายพันล้านบาท ก็ไม่ง่ายที่จะทำเองได้เช่นกัน !!!


“กองอสังหาริมทรัพย์/REIT” ถือเป็นเครื่องมือการลงทุนที่สร้าง “รายได้สม่ำเสมอ” ให้ได้เป็นอย่างดี โดยเอารายได้ “ค่าเช่า” มาจ่ายคืนเป็นผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนในรูปแบบของ “เงินปันผล” นั่นเอง


แล้วรูปแบบของ “กองอสังหาริมทรัพย์/REIT” มีกี่ประเภท กี่รูปแบบนั้น วันนี้ ทีมงาน ‘Wealthy Thai’ มีเรื่องราวดีๆ มาฝากกันเช่นเคย

รู้จัก 3 รูปแบบการลงทุนของ “กองทุนอสังหาฯ” ก่อนลงทุน...ช่วยให้เลือกได้ตรงใจ

สำหรับ “กองทุนอสังหาริมทรัพย์/REIT” แบ่งเป็น 3 รูปแบบหลักๆ ด้วยกัน ได้แก่

1) “Freehold” เป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบขายขาด โดยผู้ซื้อจะได้ “กรรมสิทธิ์” ไปครอบครองอย่างเต็มตัว ผู้ลงทุนจะได้ผลตอบแทนจากการนำทรัพย์สินออกให้เช่า และมูลค่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต

“รูปแบบนี้จะคล้ายกับแนวคิดของการเข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุนโดยตรงด้วยตัวเองที่นักลงทุนส่วนใหญ่เข้าใจกัน โดยผู้ลงทุนผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนจากการนำอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า รวมถึงมูลค่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต ซึ่งหากกองทุนเลิกกองทุนก็ขายอสังหาริมทรัพย์ออกนำเงินที่ได้มาคืนแก่ผู้ถือหน่วยได้เลย ตรงไปตรงมา”


“ผลตอบแทน” ที่จ่ายคืนให้กับผู้ลงทุนก็จะเป็น “เงินปันผล” เต็มๆ ไม่ต้องคิดอะไรมาก มากบ้าง-น้อยบ้างแตกต่างกันไปตามผลการดำเนินงานของแต่ละกองทุนนั่นเอง

2) “Leasehold” เป็นการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว โดย “ไม่ได้กรรมสิทธ์” ถึงเวลาก็ต้องคืนสิทธิเจ้าของไปหรือขอต่อสัญญาเพื่อใช้ประโยชน์ต่อ รวมถึงกลุ่มของ “กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน” (Infrastructure Fund) ก็จะจัดอยู่ในรูปแบบนี้เช่นกัน โดยผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จนหมดอายุสัญญาเช่า โดยผลตอบแทนที่จ่ายคืนให้แก่ผู้ถือหน่วยในแต่ละปีจะมีทั้งส่วนที่เป็น “ผลตอบแทน” และ “เงินต้น” รวมอยู่ด้วย


“ดังนั้น ผู้ลงทุนจะต้องไม่ลืมว่า NAV ของกองอสังหาฯ ประเภท Leasehold จะลดลงเรื่อยๆ จนกลายเป็น ‘ศูนย์’ เมื่อครบอายุตามสัญญานั่นเอง และจะไม่ได้รับผลตอบแทนในรูปแบบของ Capital Gain จากการขายอสังหาริมทรัพย์เหมือนรูปแบบ Freehold แต่ประการใด ถ้าสัญญาเช่าเหลือน้อยตรงนี้นักลงทุนก็ต้องพิจารณาดูด้วยว่าผลตอบแทนกับความเสี่ยงคุ้มค่าที่จะลงทุนหรือไม่ โดยเฉพาะการเข้าไปลงทุนในไม้สอง ในตลอดรองยิ่งต้องทำการบ้านให้ดีๆ”


“ผลตอบแทน” หากลงทุนตั้งแต่ช่วง IPO ส่วนใหญ่ “สัญญาเช่า” จะ 30 ปี ถือว่ามีระยะเวลาในการลงทุนเพื่อเก็บดอกออกผลนานเต็มเพดานของกฎหมายแล้ว ถ้าได้ปีละ 3.33% ถือจนครบก็คืนทุนแล้ว แต่ถ้าระยะเวลา “สัญญาเช่า” เหลือต่ำกว่านั้น ตรงนี้ต้องพิจารณา ซึ่งจะเกิดขึ้นเวลาไปลงทุนใน “ตลาดรอง” เป็นสำคัญ ถ้าเหลือสัญญาเช่า 10 ปี ต้องได้ปีละ 10% ถือไปจนครบอายุจึงจะคุ้มทุน อันนี้ก็ไม่ง่ายล่ะ ความน่าสนใจก็อาจจะลดลง เป็นต้น


3) แบบผสมทั้ง Freehold และ Leasehold ก็จะผสมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนเข้ามาทั้ง 2 รูปแบบ รูปแบบการคืนผลตอบแทนก็เป็นไปตามโครงสร้างของกองทุนอสังหาฯ นั้นๆ เป็นสำคัญว่ามีสัดส่วนของ Freehold และ Leasehold เป็นเท่าใด


“อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเลือกลงทุนใน ‘กองทุนอสังหาฯ/REIT’ รูปแบบใด ควรศึกษาหาข้อมูลประกอบการตัดสินใจอย่างถี่ถ้วน เช่น ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุน ทำเลที่ตั้ง โอกาสในการหารายได้ของอสังหาริมทรัพย์นั้น ความเสี่ยงที่อาจส่งผลต่อรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ ที่จะส่งผลต่อค่าใช้จ่ายและผลประโยชน์ที่กองทุนอสังหาฯ จะได้รับ เพราะนั่นคือผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับด้วยเช่นกัน ที่สำคัญราคาในตลาดรองขึ้นกับกลไกราคา เป็นคนละราคากับมูลค่า NAV ของกองทุน ซึ่งราคาตลาดอาจเทรดที่ส่วนเพิ่ม (Premium) หรือส่วนลด (Discount) จากมูลค่า NAV ของกองทุนก็ได้”


ที่สำคัญ ผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ “กองทุนสังหาฯ/REIT” จะพยายามจ่ายคืนให้กับผู้ลงทุนอย่างสม่ำเสมอนั้น “ไม่ใช่การการันตีผลตอบแทน” แต่ประการใด เพราะสุดท้ายแล้วก็ขึ้นกับผลประกอบการของกองทุนั้นๆ เป็นสำคัญ ถ้า “ขาดทุนสะสม-ไม่มีกำไร” ก็อาจไม่สามารถจ่ายผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลได้เช่นกัน