สาระ Fund วันละนิด: รู้หรือไม่?....“REIT” ที่ดีจะต้องมีการเติบโตไม่หยุดนิ่ง และผลตอบแทนที่จะจ่ายให้กับผู้ลงทุนนั้น จะดีหรือไม่? ขึ้นกับ “คุณภาพสินทรัพย์” และ “ฝีมือในการบริหาร” ของผู้จัดการกองทรัสต์ด้วยเช่นกัน


สำหรับ “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล” (PROSPECT REIT) ถือเป็น “REIT อุตสาหกรรม” ที่มีความโดดเด่นกองหนึ่งในอุตสาหกรรม


เพราะมี “Sponsor” ที่แข็งแกร่ง มีประสบการณ์ในธุรกิจนี้มายาวนานกว่า 15 ปี มีทรัพย์สินที่พร้อมจะขายเข้ากองทรัสต์เพื่อสร้างการเติบโตอย่างต่อเนื่อง


“PROSPECT REIT” ก่อตั้งในช่วง “วิกฤติ COVID-19” จากช่วงเริ่มต้นมีสินทรัพย์ 3 พันล้านบาท ปัจจุบันมีสินทรัพย์เพิ่มเป็น 1 หมื่นล้านบาท ที่สำคัญ “จ่ายประโยชน์ตอบแทน” ต่อเนื่อง “อัตราการเช่าพื้นที่” ตั้งแต่จัดตั้งมาไม่เคยต่ำกว่า 90%


ล่าสุดเตรียมลงทุนเพิ่มครั้งที่5 สยายปีกสู่ “EEC” ลุยลงทุนโครงการ “BFTZ 4” มูลค่าไม่เกิน 5,040 ล้านบาท ดันพอร์ตกองทรัสต์สู่ระดับ 1.5 หมื่นล้านบาท


โดยจะเปิดให้จองซื้ออย่างเป็นทางการวันที่ 9 – 17 ก.ย. 26 นี้


การลงทุนเพิ่มครึ่งที่5 นี้ของ “PROSPECT REIT” มีความน่าสนใจยังไง ตามทีมงาน ‘Wealthythai’ ไปอัปเดตข้อมูลที่น่าสนใจจากเหล่า “ผู้เชี่ยวชาญ” พร้อมๆ กันได้เลย

“พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์” มีแผนนำทรัพย์ขายเข้า “PROSPECT REIT” ต่อเนื่อง...ชู “BFTZ 4” เป็นโครงการที่มีศักยภาพสูงในพื้นที่ “EEC”

โดย “รัชนี มหัตเดชกุล” กรรมการผู้จัดการ บจ.พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ ในฐานะผู้สนับสนุนหลัก และผู้ถือหุ้นร่วมของ บจ.บีเอฟทีแซด บางปะกง (เจ้าของโครงการ BFTZ 4) ทรัพย์สินหลักที่จะลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 5 บอกว่า “Prospect Development” (PD) เป็นหนึ่งในผู้พัฒนาโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าชั้นนำ มีประสบการณ์มากกว่า 15 ปี (ตั้งแต่ปี2010) ในการพัฒนาและบริหารจัดการโครงการ “Bangkok Free Trade Zone” (BFTZ) ปัจจุบันมี 10 โครงการใน 3 จุดยุทธศาสตร์ พื้นที่ให้เช่าประมาณ 1 ล้านตร.ม ประมาณ 50% ขายให้ “PROSPECT REIT” และยังมีสินทรัพย์ที่อยู่ในแพลนที่จะนำเข้ากองทรัสต์อย่างต่อเนื่อง ซึ่งการจะเอาทรัพย์ขายให้กองทรัสต์นั้นจะต้องเกิดประโยชน์กับผู้ถือหน่วยให้มากที่สุด

“ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมยังมีปัจจัยสนับสนุนการเติบโตที่สำคัญ ได้แก่ 1) การเติบโตจากธุรกิจอีคอมเมิร์ซ, ยานยนต์ไฟฟ้า (EV) และอิเล็กทรอนิกส์, 2) การย้านฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติ, 3) ระบบคมนาคมและโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนา, 4) นโยบายลงทุนภาครัฐที่สนับสนุน Free Zone, EEC, FDI และ 5) ทำเลที่ตั้งอันเป็นเป้าหมายของไทยที่อยู่ใจกลางของเอเชีย ทำให้ความต้องการคลังสินค้าและโรงงานเติบโตสูงกว่าอุปทานที่มีอยู่”


สำหรับโครงการ “บางกอกฟรีเทรดโซน 4” (BFTZ 4) ที่จะขายเข้ากองทรัสต์ในครั้งนี้นั้น มี “Free Zone” หรือเขตปลอดอากรขนาดใหญ่ คิดเป็นกว่า 80% ของพื้นที่ทั้งหมดนั้น ได้รับการตอบรับจากผู้ประกอบการทั้งไทยและต่างชาติเป็นอย่างดีเช่นเดียวกัน


“ขณะที่รายงานล่าสุดของ ‘บริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ ประเทศไทย ครึ่งปีแรก 2026’ ตลาดโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในพื้นที่ EEC ยังคงเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรม ‘อันดับ 1’ ของประเทศ มีความต้องการเช่า (Demand) แข็งแกร่ง โดยมีอัตราการเช่าเฉลี่ยสูงถึง 98.2% สะท้อนถึงดีมานด์ที่แข็งแกร่งจากผู้ประกอบการต่างชาติและการย้ายฐานการผลิตที่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่อุปทานใหม่ (Supply) เข้าสู่ตลาดค่อนข้างจำกัด”


นอกจากนี้ โครงการ “BFTZ 4” ยังขับเคลื่อนด้วยจุดเด่นสำคัญ ได้แก่ การตั้งอยู่ในจุดยุทธศาสตร์ศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่เชื่อมต่อการขนส่งทางอากาศผ่านสนามบินสุวรรณภูมิและสนามบินดอนเมือง ทางน้ำผ่านท่าเรือกรุงเทพและท่าเรือแหลมฉบัง และใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ อีกทั้งยังอยู่ในพื้นที่ผังเมืองสีม่วงอ่อนจุดขาวที่เอื้อประโยชน์ทั้งการใช้เป็นคลังสินค้าและโรงงานอุตสาหกรรม พร้อมรับสิทธิประโยชน์ทางภาษีในเขต Free Zone ควบคู่กับบริการแบบครบวงจร (One Stop Service) โดย “พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์”


“เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้เช่าในทุกด้าน ตลอดจนทรัพย์สินที่มีคุณภาพสูง มีความทันสมัย ยืดหยุ่น ปรับเปลี่ยนการใช้งานได้ตามความต้องการของผู้เช่าแต่ละราย โดยผู้บริหารทรัพย์สินมีความเชี่ยวชาญการบริหารอาคารคลังสินค้าและโรงงานให้เช่ามานานกว่า 15 ปี”

“PROSPECT REIT” ขยับสู่ “EEC” ลงทุนโครงการ “BFTZ-4”…ชูฝีมือบริหารตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ “อัตราการเช่าพื้นที่” ไม่เคยต่ำกว่า 90%

“อรอนงค์ ชัยธง” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บจ.พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ บอกว่า “PROSPECT REIT” จัดตั้งขึ้นในปี2020 ปีนี้เข้าสู่ปีที่ 6 แล้ว จากเริ่มต้นที่มีสินทรัพย์ 3 พันล้านบาท เติบโตขึ้นตามลำดับสู่ 1 หมื่นล้านบาท ในปัจจุบัน ลงทุนใน 5 โครงการ ได้แก่ BFTZ 1, 2, 3, 6 และ X44 มีพื้นที่เช่ารวม 564,758 ตร.ม. และนับตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์มา อัตราการเช่าพื้นที่ไม่เคยต่ำกว่า 90% สะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งและกลับมาเป็นการจ่ายปันผลได้อย่างมั่นคงและสม่ำเสมอ นอกจากนี้ “PROSPECT REIT” ยังได้ปรับรูปแบบการจ่ายประโยชน์ตอบแทนจากรายไตรมาสเป็น “รายเดือน” ถือเป็น “Industrial REIT” ที่ลงทุนในคลังสินค้าและโรงงานให้เช่ากองแรกในประเทศไทยที่มีการปรับใช้นโยบายดังกล่าว เริ่มงวดแรกจากรอบผลการดำเนินงานของเดือนเม.ย. 26 ที่ผ่านมา ซึ่งได้รับการตอบรับจากนักลงทุนค่อนข้างดี ทำให้ราคาตลาดรองและสภาพคล่องปรับตัวดีขึ้นด้วย

“ปัจจุบัน ทรัพย์สินของกองทรัสต์จะอยู่ในโซน ‘บางนา-ตราด’ ก.ม. 18 – 23 เป็นหลัก มีพื้นที่ ‘Free Zone’ มากถึง 55% ส่งผลให้ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2569 กองทรัสต์มีอัตราการเช่าเฉลี่ยทุกโครงการอยู่ที่ 97.3% การลงทุนเพิ่มครั้งที่5 ในโครงการ ‘BFTZ 4’ เป็นการขยายไปสู่ทำเลศักยภาพในจุดยุทธศาตร์ ‘Prime Zone’ ในพื้นที่ ‘EEC’ ที่ ‘บางปะกง’ ก.ม. 53 ซึ่งเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์และเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญระหว่างฐานการผลิตและกระจายสินค้าสู่ตลาดปลายทาง”


โดยกองทรัสต์เตรียมเข้าลงทุนในรูปแบบสิทธิการเช่าระยะยาวในอาคารโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าของโครงการ “BFTZ 4” รวมทั้งสิ้น 31 หลัง จำนวนรวม 101 ยูนิต บนเนื้อที่กว่า 202 ไร่ มีพื้นที่เช่ารวมทั้งหมด 187,949 ตร.ม.แบ่งเป็นพื้นที่ “Free Zone” จำนวน 153,788 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 82% และพื้นที่ในเขตประกอบการทั่วไปอีก 34,161 ตร.ม. โดย ณ วันที่ 31 มีนาคม 2569 อาคารที่ก่อสร้างเสร็จแล้วมีพื้นที่ 163,192 ตร.ม. มีอัตราการเช่าพื้นที่สูงถึง 96.8% และค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 170 บาทต่อ ตร.ม.

“BFTZ 4 มีฐานผู้เช่ากระจายตัวครอบคลุมในหลายกลุ่มอุตสาหกรรม อาทิ กลุ่มธุรกิจยานยนต์และส่วนประกอบ ธุรกิจเกษตรและอาหาร ธุรกิจชิ้นส่วนอุตสาหกรรมและเครื่องจักร พร้อมทั้งได้รับการตอบรับจากกลุ่มผู้เช่าหลากหลายสัญชาติ ทั้งสัญชาติจีน ไทย และอินเดีย สะท้อนถึงความต้องการพื้นที่ในทำเลศักยภาพนี้ได้เป็นอย่างดี โดยการลงทุนครั้งนี้มีอายุสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีนับจากวันเริ่มต้นสัญญา พร้อมสิทธิในการต่ออายุได้อีก 30 ปี ช่วยเพิ่มความมั่นคง ดันให้อายุสิทธิการเช่าเฉลี่ยของ PROSPECT REIT เพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 28 ปี จากเดิมที่มีอายุเฉลี่ยราว 15 ปี”

หลังลงทุนเพิ่ม “PROSPECT REIT แข็งแกร่งขึ้น...“อายุสิทธิการเช่าเฉลี่ย” พุ่งแตะ 28 ปี ดันสินทะยานแตะ 1.5 หมื่นล้านบาท

“บุษราภรณ์ จันทร์ชูเชิด” รองกรรมการผู้จัดการ สายงานวาณิชย์ธนกิจ บล.กรุงไทย เอ็กซ์สปริง ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน และผู้จัดการการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ บอกว่า การลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้มีมูลค่ารวมไม่เกิน 5,040 ล้านบาท โดยมาจากการ “เสนอขายหน่วยทรัสต์” จำนวนไม่เกิน 450 ล้านหน่วย มูลค่าไม่เกิน 4,725 ล้านบาท ควบคู่กับ “วงเงินกู้ยืม” จากสถาบันการเงินอีกไม่เกิน 2,000 ล้านบาท ที่เหลือเป็น “เงินทุนหมุนเวียน” ซึ่งจะทำให้สัดส่วนเงินกู้ของกองทรัสต์ปรับขึ้นเล็กน้อยเป็น 38.7% จากเดิม 38.0% แม้ว่ากองทรัสต์จะสามารถกู้ได้ถึง 60% ก็ตาม


ทั้งนี้หลังการลงทุนเพิ่มจะทำให้ทรัพย์สินของ “PROSPECT REIT” ให้เติบโตก้าวกระโดดจาก 1 หมื่นล้านบาท สู่ระดับกว่า 1.5 หมื่นล้านบาท พร้อมขยายพื้นที่ให้เช่ารวมเป็น 7.5 แสน ตร.ม. ช่วยสร้างรายได้เติบโตอย่างมั่นคง ที่สำคัญยังเพิ่ม “อายุสิทธิการเช่าเฉลี่ย” เป็น 28 ปี จากเดิม 15 ปี อีกด้วย

“ไม่เพียงเท่านี้ กองทรัสต์ยังมี ‘การชดเชยรายได้ค่าเช่า’ ให้ในช่วง 2 ปีแรก นับจากวันเข้าลงทุน ที่อัตราเช่ารับประกัน 170 บาท/ตร.ม./เดือน สำหรับทรัพย์สินที่ไม่มีผู้เช่า ช่วยสร้างความมั่นคงด้านรายได้ มีกระแสเงินสดสม่ำเสมอ ส่งต่อประโยชน์ตอบแทนให้กับนักลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งหลังจากลงทุนเพิ่มครั้งที่5 นี้ คาดว่ากองทรัสต์จะจ่ายประโยชน์ตอบแทน (DPU) ได้ใกล้เคียงกับในอดีตประมาณ 0.70 – 0.80 บาท/หน่วย โดยหลังจากกองทรัสต์ฯ ได้ยื่นแบบคำขออนุญาตและแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์ (ไฟลิ่ง) ต่อสำนักงาน ก.ล.ต. ล่าสุดได้รับการอนุมัติและแบบไฟลิ่งมีผลใช้บังคับเป็นที่เรียบร้อยแล้ว”

เปิด 6 จุดเด่นของ “PROSPECT REIT”...ที่ทำให้กองทรัสต์ฯ “น่าสนใจ”

“รพีพรรณ บุณยรักษ์” Head of Primary Markets Distribution บมจ.ธนาคารไทยพาณิชย์ ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ บอกว่า “PROSPECT REIT” ซึ่งเป็นกองทรัสต์ที่ลงทุนในกลุ่มพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานที่มีจุดเด่นถึง 6 ประการ ได้แก่ 1) ผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง รายได้โตเฉลี่ย (CAGR) 24.3% กำไรโตเฉลี่ย 22.7% ช่วงปี2023-2025 รองรับด้วยปัจจัยมหภาคที่หนุนการเติบโตจากความต้องการเช่าโรงงานและคลังสินค้าในทำเลยุทธศาสตร์ของไทย 2) ทำเลศักยภาพในจุดยุทธศาสตร์ “Prime Zone” เชื่อมต่อโดยตรงกับ “EEC” ศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์แห่งอนาคต 3) พอร์ตทรัพย์สินครอบคลุมทั้ง “เขตปลอดอากร” (Free Trade Zone) และ “เขตอุตสาหกรรมทั่วไป” (Purple Zone) ที่มีจำกัดและสามารถสร้างโรงงานได้

4) มีบริการเสริมแบบ “One Stop Service” ที่สร้างมูลค่าเพิ่มให้ผู้เช่า ช่วยผลักดันอัตราการต่อสัญญาให้อยู่ในระดับที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมอย่างต่อเนื่อง และทำให้อัตราค่าเช่าอยู่ในระดับที่สูง 5) การกระจายตัวของประเภททรัพย์สิน ทำเล และโปรไฟล์ผู้เช่าที่หลากหลาย โดยสัดส่วนผู้เช่า 3 อันดับแรก ได้แก่ จีน 36%, ไทย 29% และญี่ปุ่น 12% ในขณะที่สัดส่วนกลุ่มอุตสาหกรรม 5 อันดับแรกไม่มีอุตสาหกรรมไหนเกิน 15% ช่วยป้องกันความเสี่ยงจากการชะลอตัวเฉพาะอุตสาหกรรมและการเปลี่ยนแปลงผู้เช่ารายใดรายหนึ่งได้เป็นอย่างดี และ 6) ประสบการณ์ที่แข็งแกร่งของ “Sponsors” โดยโครงการ “BFTZ 4” ยังมี “บมจ.แสนสิริ” (SIRI) เป็นผู้ร่วมสนับสนุนหลักร่วมถือหุ้นในโครงการด้วย 50% เท่ากับ “PD” โดยทั้ง “SIRI” และ “PD” ตกลงจะถือหน่วยทรัสต์ของ “PROSPECT REIT” รวมกันไม่น้อยกว่า 15% สร้างความมั่นใจให้กับผู้ลงทุนได้เป็นอย่างดี

เตรียมเปิดให้จองซื้อ 9 – 17 ก.ย. นี้

สำหรับ “PROSPECT REIT” กำหนดเปิดจองซื้อแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีสิทธิจองซื้อและประชาชนทั่วไปพร้อมกัน โดยนักลงทุนประเภทบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล จองซื้อวันที่ 9-17 ก.ย. 26 ที่ “ราคาเสนอขายสูงสุด” ซึ่งจะประกาศผ่านเว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์ภายในวันที่ 4 ก.ย. 26  โดยราคาเสนอขายสูงสุดจะไม่เกิน 10.5 บาท/หน่วย ทั้งนี้ ราคาเสนอขายสุดท้าย คาดว่าจะประกาศในวันที่ 17 ก.ย. 26 ผ่านเว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยกรณีราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่าราคาเสนอขายสูงสุด จะคืนเงินส่วนต่างแก่ผู้จองซื้อภายใน 5-10 วันทำการนับจากวันสิ้นสุดระยะเวลาการจองซื้อทุกประเภท


“สำหรับผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมได้รับสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมโดยสามารถจองซื้อตามสัดส่วนการถือหน่วยทรัสต์ในอัตราส่วน ‘1 หน่วยทรัสต์เดิม ต่อ 0.3822 หน่วยทรัสต์ที่ออกและเสนอขายเพิ่มเติม’ โดยต้องเป็นผู้มีรายชื่อปรากฎ ณ วันปิดสมุดทะเบียนวันที่ 6 ส.ค. 26 (XR 5 ส.ค. 26) โดยผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมและนักลงทุนทั่วไปที่เป็นบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลที่มิใช่นักลงทุนสถาบันที่สนใจ สามารถจองซื้อผ่านผู้จัดการการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ที่ได้รับการแต่งตั้ง (ทั้งนี้ นักลงทุนสามารถศึกษารายละเอียดและดาวน์โหลดหนังสือชี้ชวนฉบับมีผลบังคับใช้ได้จากเว็บไซต์ของสำนักงาน ก.ล.ต. ที่ www.sec.or.th)”


การลงทุนเพิ่มครั้งที่ 5 ของ “PROSPECT REIT” ถือเป็นก้าวย่างที่สำคัญสู่การเติบโตแตะระดับ 1.5 หมื่นล้านบาท ช่วยเพิ่มความน่าสนใจให้กับกองทรัสต์เองทั้งในแง่ของผลประโยชน์ตอบแทน สภาพคล่องที่ดีขึ้น ถือเป็นทางเลือกที่เหมาะสมอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่มองหาการเติบโตอย่างสม่ำเสมอในระยะยา