วันนี้ (28 ต.ค. 69) ที่ประชุมผุ้ถือหน่วย ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน หรือ GROREIT มีมติใน 4 วาระสำคัญเกี่ยวกับการบริหารจัดการทรัพย์สินของกองทรัสต์ โดยมีรายละเอียดผลการลงมติ ดังนี้


1. ไม่อนุมัติ ให้ บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ซื้อคืนทรัพย์สินพิพาทในราคา 4,873 ล้านบาท ด้วยมติ "ไม่เห็นด้วย" สูงถึง 91% (เห็นด้วยเพียง 7%)


2. อนุมัติ การจำหน่ายทรัพย์สินหลักให้แก่ บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด ในราคา 5,300 ล้านบาท ด้วยมติ "เห็นด้วย" ท่วมท้น 97.66% (ไม่เห็นด้วยราว 2%)


3. อนุมัติ แผนสำรองให้เปิดประมูลทรัพย์สินทั่วไป หากการดำเนินการตามวาระที่ 1 และ 2 ไม่สำเร็จ ด้วยมติ "เห็นด้วย" 95%


4. อนุมัติ การเลิกกองทรัสต์ GROREIT เมื่อการซื้อขาย ชำระเงิน และคืนเงินลงทุนเสร็จสิ้น ด้วยมติ "เห็นด้วย" เกือบ 100%

โดยภายหลังจากมติที่ประชุมไม่อนุมัติข้อเสนอของ ROH บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ เตรียมลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายกับ บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด ภายใน 1–2 วันนี้ โดยมีกรอบเวลาวางเงินมัดจำ 100 ล้านบาท ณ วันลงนามสัญญา และชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 5,200 ล้านบาท และดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จภายใน 14 วัน (ภายในวันที่ 11 พ.ย. 69)


หากกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้น กองทรัสต์จะนำเงินเข้าสู่กระบวนการของตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อชำระเงินคืนแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน โดยคาดหวังว่าจะสามารถปิดกองทรัสต์ GROREIT แล้วเสร็จภายในสิ้นเดือนพ.ย. นี้


อย่างไรก็ดี หากการซื้อขายดังกล่าวมีเหตุขัดข้อง จะนำทรัพย์สินเข้าสู่กระบวนการเปิดประมูลขายทั่วไป ซึ่งที่ผ่านมามีผู้สนใจติดต่อเข้ามามากกว่า 20 ราย รวมถึงกลุ่มทุนอสังหาฯ รายใหญ่ระดับประเทศ เนื่องจากเป็น Freehold ริมแม่น้ำเจ้าพระยาทำเลทองฝั่งพระนคร

สำหรับสาเหตุสำคัญที่ที่ประชุมปฏิเสธข้อเสนอของ ROH เนื่องจากราคาเสนอซื้อคืนเดิมที่ 4,873 ล้านบาท เป็นราคาที่มีการกำหนดไว้ตั้งแต่วันที่ 15 ก.ค. 64 ซึ่งไม่สะท้อนมูลค่าในปัจจุบัน และไม่สอดคล้องกับระยะเวลาที่ผู้ถือหน่วยลงทุนมานานกว่า 5 ปี


โดย บลจ.วรรณ ได้หารือกับสำนักงานก.ล.ต. ซึ่งเน้นย้ำให้ยึดราคาประเมินใหม่เป็นหลัก (ราคาประเมินใหม่อยู่ที่ราว 5,212 ล้านบาท) ทำให้ข้อเสนอของ ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที ที่ 5,300 ล้านบาท เป็นราคาที่เหมาะสมและสร้างประโยชน์สูงสุด


ทั้งนี้ การขายที่ราคา 5,300 ล้านบาท หลังหักชำระหนี้สินและค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว คาดว่าจะทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนได้รับเงินคืนต้นประมาณ 10 บาทต่อหน่วย พร้อมกำไรประมาณ 2 บาทต่อหน่วย รวมเป็นประมาณ 12 บาทต่อหน่วย หรือคิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) เกือบ 9%


สำหรับ บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด มีผู้ถือหุ้นหลักและผู้บริหารคือ นายสุชาติ เจียรนุสติ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับภูมิภาค และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ฝั่งตรงข้ามโรงแรม ทำให้มีความเข้าใจในตัวทรัพย์สินเป็นอย่างดี ไม่จำเป็นต้องเสียเวลาตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน (Due Diligence) ใหม่ และมีความพร้อมทางการเงินในการชำระเงินได้ทันที


ส่วนประเด็นข้อพิพาททางกฎหมาย บลจ.วรรณ ได้ยื่นฟ้อง ROH ต่อศาลแพ่งกรุงเทพใต้ เมื่อวันที่ 21 ต.ค. ที่ผ่านมา เกี่ยวกับกรณีผิดสัญญาเช่าและไม่ยอมส่งมอบพื้นที่ ส่วนกรณีที่มีกระแสข่าวว่า ROH ยื่นฟ้องกองทรัสต์และ บลจ.วรรณ นั้น ปัจจุบันยังไม่ได้รับเอกสารคำฟ้อง แต่พร้อมต่อสู้คดีตามกระบวนการ


ทั้งนี้ บลจ.วรรณ และทีมที่ปรึกษากฎหมายยืนยันว่า สิทธิในการซื้อคืนของ ROH ได้สิ้นสุดลงแล้วตามเงื่อนไขสัญญา และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังเป็นของกองทรัสต์อย่างสมบูรณ์ 100% จึงมีสิทธิตามกฎหมายที่จะจำหน่ายและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อรายใหม่ได้


พร้อมกันนี้ ได้ยื่นคำร้องขอคุ้มครองชั่วคราวต่อศาลแพ่งกรุงเทพใต้ เพื่อขอให้ศาลมีคำสั่งให้ ROH นำเงินมาวางต่อศาลเดือนละ 25 ล้านบาท ซึ่งคำนวณจากฐานค่าเช่าเดิมและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ตลอดช่วงเวลาที่ยังคงครอบครองและไม่ยอมส่งมอบพื้นที่คืน

ปัจจุบันกองทรัสต์ได้ยุติการจ่ายเงินปันผลชั่วคราวตั้งแต่เดือนมี.ค. ที่ผ่านมา เนื่องจากต้องสำรองกระแสเงินสดไว้เพื่อชำระดอกเบี้ยเงินกู้ยืมแก่ธนาคารออมสิน โดยล่าสุดธนาคารออมสินได้อนุมัติขยายระยะเวลาชำระหนี้เงินกู้ยืมวงเงินราว 1,350 ล้านบาท ออกไปอีก 6 เดือน (สิ้นสุดเดือนม.ค.) ภายใต้เงื่อนไขห้ามจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์


ดังนั้น การเร่งกระบวนการจำหน่ายทรัพย์สินให้แล้วเสร็จภายในเดือนพ.ย. นี้ จะทำให้กองทรัสต์สามารถนำเงินสดมาชำระหนี้เงินกู้คืนแก่ธนาคารออมสินได้ตามกำหนด ปลดล็อกความเสี่ยงต่อหลักประกัน และนำเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดส่งคืนแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนได้อย่างรวดเร็วและปลอดภัยที่สุด