AWC ตั้งกองทรัสต์ AWR ส่ง 5 สินทรัพย์ไฮไลต์เข้าพอร์ต มูลค่าเบื้องต้นไม่เกิน 5 หมื่นลบ. สปีดแผนส่ง IPO เข้าเทรดปี 2570
บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC แจ้งตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) ว่า ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทอนุมัติแผนจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เอดับเบิ้ลยูซี ไลฟ์สไตล์ พร็อพเพอร์ตีส์ หรือ AWR โดยเตรียมนำสินทรัพย์คุณภาพสูง 5 โครงการเข้ากองทรัสต์ มูลค่าเบื้องต้นไม่เกิน 50,000 ล้านบาท เพื่อสร้างโครงสร้างการลงทุนและรายได้ที่ต่อเนื่องในระยะยาว
โดย AWC เตรียมจำหน่ายกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ 5 โครงการ จากพอร์ตทั้งหมด 62 โครงการ เข้าสู่ AWR โดยคิดเป็นมูลค่าเบื้องต้นไม่เกิน 50,000 ล้านบาท อ้างอิงราคาประเมินจากผู้ประเมินอิสระ 2 ราย ได้แก่ CBRE และ JLL ประกอบด้วย
1. โครงการดิ เอ็มไพร์ ราคาขายขั้นต่ำ 25,107 ล้านบาท
2. โรงแรมบันยันทรี เกาะสมุย ราคาขายขั้นต่ำ 6,463 ล้านบาท
3. โรงแรมพัทยา แมริออท ราคาขายขั้นต่ำ 6,100 ล้านบาท
4. โรงแรมมีเลีย เกาะสมุย ราคาขายขั้นต่ำ 5,895 ล้านบาท
5. โรงแรมบันยันทรี กระบี่ รีสอร์ท ราคาขายขั้นต่ำ 4,884 ล้านบาท
หากจำหน่ายทั้ง 5 โครงการพร้อมกัน มูลค่าขายรวมจะต้องไม่ต่ำกว่า 48,449 ล้านบาท โดยราคาดังกล่าวยังไม่รวม VAT ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมการโอน
สำหรับการโอนสินทรัพย์รอบแรก AWC จะรับรู้กำไรจากการโอนที่เกิดขึ้นจริง (Realized Gain) เฉพาะส่วนอาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์ ประมาณ 5,000 ล้านบาท จาก Fair Value Gain สะสมของกลุ่ม Commercial ที่มีอยู่ประมาณ 45,000 ล้านบาท
ตั้ง 2 บริษัทย่อย รับช่วงเช่า-บริหารสินทรัพย์
ทั้งนี้ เพื่อให้การดำเนินธุรกิจของสินทรัพย์หลังโอนเข้า AWR เป็นไปอย่างต่อเนื่อง AWC ได้อนุมัติจัดตั้งบริษัทย่อยใหม่ 2 แห่ง ได้แก่ 1. บริษัท เอดับบลิวซี โฮเทล พร็อพเพอตี้ จำกัด (AWR-Hs) ทำหน้าที่เช่าทรัพย์สินกลุ่มโรงแรม 4 แห่งจาก AWR กลับมาดำเนินธุรกิจโรงแรมและธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง โดย AWC ถือหุ้นเกือบ 100% และมีแผนจัดตั้งภายในเดือน ก.ย. 2569และ 2. บริษัท เอดับบลิวซี คอมเมอร์เชียล พร็อพเพอตี้ แมเนเจอร์ จำกัด (AWR-R) ทำหน้าที่บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ให้ AWR โดยเฉพาะโครงการดิ เอ็มไพร์ โดย AWC ถือหุ้นเกือบ 100% และมีแผนจัดตั้งภายในเดือน ก.ย. 2569 เช่นกัน
ขณะเดียวกัน AWC จะยังมีบทบาทในการพัฒนาโครงการในฐานะ Development Manager โดยได้รับค่าธรรมเนียมบริหารและพัฒนาโครงการ 3.5% ของมูลค่าพัฒนาโครงการรวม (Total Development Cost) ไม่รวมงานบริหารการก่อสร้าง
AWC จองซื้อหน่วย AWR ไม่เกิน 28%
ในส่วนของการลงทุน AWC มีแผนเข้าจองซื้อหน่วยทรัสต์ AWR ในสัดส่วนไม่เกิน 28% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ที่ออกและเสนอขายทั้งหมด โดยจะใช้กระแสเงินสดภายใน เงินกู้จากสถาบันการเงิน หรือแหล่งเงินทุนอื่นสำหรับโครงสร้างผู้ลงทุน AWR เบื้องต้นตั้งเป้าสัดส่วนนักลงทุนสถาบันไทยมากกว่า 50% และนักลงทุนสถาบันต่างชาติประมาณ 45% โดยสัดส่วนผู้ลงทุนต่างชาติรวมต้องไม่เกิน 50% ทั้งนี้ ในการจัดตั้ง AWR รอบแรกจะไม่มีการเพิ่มทุนจากผู้ถือหุ้นเดิม (Rights Offering)
เล็งขยายพอร์ตอีก 9 โครงการในเฟสถัดไป
นอกจาก 5 สินทรัพย์ตั้งต้นแล้ว AWC ยังอยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ในการนำสินทรัพย์อีก 9 โครงการเข้ากองทรัสต์ AWR ในอนาคต ได้แก่1. โรงแรมแมริออท กรุงเทพ เดอะ สุรวงศ์
2. โรงแรมแมริออท มาร์คีส์ ควีนส์ปาร์ค
3. โรงแรมเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน ภูเก็ต รีสอร์ท แอนด์ สปา
4. โรงแรมแฟร์มอนต์ กรุงเทพ สุขุมวิท
5. โรงแรมภูเก็ต แมริออท รีสอร์ท แอนด์ สปา ในยาง บีช
6. โรงแรมคิมป์ตัน หัวหิน รีสอร์ท บีชคลับ
7. โครงการเอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ เดสติเนชั่น
8. โรงแรมเดอะ โฮเทล พลาซ่า แอทธินี โนบุ แบงค็อก
9. โรงแรมอินเตอร์คอนติเนนตัล เชียงใหม่ แม่ปิง โฮเทล
ปัจจุบันบริษัทย่อยของ AWC ซึ่งทำหน้าที่เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ อยู่ระหว่างเตรียมยื่น Filing ต่อสำนักงาน ก.ล.ต. เพื่อขออนุมัติจัดตั้ง AWR และเสนอขายหน่วยทรัสต์ต่อผู้ลงทุนต่อไป
ด้าน คุณวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ AWC กล่าวว่า ภาพรวมยุทธศาสตร์การเติบโตของบริษัทยังมีโอกาสขยายตัวอีกมาก โดยปัจจุบันมีสินทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการบ่มเพาะใน AWC Gold Fund และ Incubator Fund อีก 4 โครงการ รวมถึง Okura Thonglor และ Baccarat New York คิดเป็นมูลค่าสินทรัพย์รวมประมาณ 224,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่บริษัทสามารถล็อกราคาไว้แล้วโดยไม่กระทบต่องบดุลของ AWC
นอกจากนี้ ยังมีโอกาสเข้าซื้อสินทรัพย์จากภายนอกอีกกว่า 200 โครงการ รวมถึง Pipeline จากกลุ่ม TCC อีก 177 โครงการ รองรับการขยายพอร์ตในระยะต่อไป
สำหรับฐานะทางการเงิน AWC ยังคงรักษาวินัยทางการเงิน โดยกำหนดเป้าหมายอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ที่ระดับ 0.6 เท่า พร้อมมีวงเงินสินเชื่อระยะยาวที่ได้รับการจัดสรรไว้แล้วอีก 30,000 ล้านบาท ทำให้บริษัทสามารถเดินหน้าขยายโครงการใหม่ได้ทันที โดยไม่จำเป็นต้องพึ่งพากระแสเงินสดจากธุรกรรม AWR ขณะที่โครงสร้างรายได้ของบริษัทมาจากรายได้ประจำประมาณ 70% และกำไรจากการขายสินทรัพย์และการพัฒนาโครงการราว 30% พร้อมมีนโยบายจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 40% ของกำไรสุทธิ
ด้านผลการดำเนินงาน พอร์ตโรงแรมในประเทศไทยของ AWC มีอัตรากำไรจากการดำเนินงานโรงแรมเฉลี่ยประมาณ 45% และกลุ่มโรงแรมระดับลักชัวรีสามารถทำได้สูงถึง 60% ขณะที่สินทรัพย์ตั้งต้นของ AWR มีอัตราการเติบโตของ EBITDA ย้อนหลัง 5 ปีเฉลี่ยประมาณ 20% ต่อปี อย่างไรก็ตาม บริษัทประเมินการเติบโตในอนาคตด้วยสมมติฐานที่ระมัดระวังมากขึ้น โดยคาดว่าจะเติบโตเฉลี่ยประมาณ 8–9% ต่อปี
ส่วนแผนการจัดตั้งและนำ AWR เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ บริษัทได้ยื่นขอใบอนุญาตจัดตั้งบริษัทบริหารจัดการกองทรัสต์วันที่ 4 ก.ย. 2569 และเตรียมยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลต่อสำนักงาน ก.ล.ต. ในช่วงปลายเดือนก.ย. นี้ จากนั้นคาดว่าจะเดินหน้า Roadshow และ Book Building กับนักลงทุนสถาบันทั้งในและต่างประเทศในช่วงต้นเดือนตุลาคม 2569 ก่อนเปิดเสนอขายหน่วยทรัสต์ IPO และนำ AWR เข้าจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างเป็นทางการในช่วงต้นปี 2570
ทั้งนี้ AWC ตั้งเป้าขนาดการเสนอขายหน่วยทรัสต์ AWR ในครั้งแรกไว้ที่ประมาณ 10,000–30,000 ล้านบาท และวางเป้าหมายในช่วง 3–5 ปีข้างหน้าในการขยายขนาดพอร์ต AWR เพิ่มขึ้นเป็น 100,000 ล้านบาท ก่อนเดินหน้าสู่เป้าหมายระยะยาวที่ต้องการผลักดันขนาดพอร์ตกองทรัสต์ให้เติบโตแตะระดับ 300,000 ล้านบาทในอนาคต
