หลังจากที่ธปท.พิจารณาไม่ต่อมาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่จะหมด อายุในวันที่ 31 ธ.ค.2565 ทำให้ผู้ขอสินเชื่อบ้านต้องกลับไปใช้หลักเกณฑ์ LTV เดิมซึ่งจะเริ่มมีผลบังคับปีหน้า


โดยมีรายละเอียดได้แก่ 1.สัญญาที่ 1 สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยวางดาวน์ต่ำสุดได้ถึง 10% ถึง 0% บวกกู้สินเชื่อ top -up ได้เพิ่มอีก 10% ของมูลค่าบ้าน 2.สัญญาที่ 2 ต้องวางดาวน์ขั้นต่า 10% หากผ่อนสัญญาที่ 1 มากกว่า 2 ปี หรือ 20% หากผ่อนสัญญา 1 น้อยกว่า 2 ปี ส่วนสัญญาที่ 3 วางดาวน์ขั้นต่า 30%


3.ส่วนบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท สัญญาที่ 1 วางดาวน์ขั้นต่า 10% สัญญาที่ 2 วางดาวน์ 20% และสัญญาที่ 3 วางดาวน์ 30%


ขณะที่บริษัทหลักทรัพย์หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด มองประเด็นดังกล่าวเป็น Sentiment เชิงลบต่อกลุ่มอสังหาฯ เนื่องจากการผ่อนปรนมาตรการ LTV รอบล่าสุดถือเป็นปัจจัยช่วยเพิ่มศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ดังนั้นหากมีการยกเลิก/ไม่ต่ออายุมาตรการดังกล่าวจะทาให้อัตราดูดซับอุปทานทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมลดลง


โดยคาดว่าประเด็นดังกล่าวจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อผู้ประกอบการแนวสูงมากกว่าแนวราบเนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป หรือซื้อเพื่อลงทุนโดยส่วนใหญ่จะเป็นโครงการแนวสูง ซึ่งผู้ประกอบการฯ ที่มีสัดส่วนแนวสูงมาก อาทิ NOBLE, LPN และ ORI


อย่างไรก็ดี ระยะสั้นคาดเห็นผู้บริโภคบางส่วนอาจเร่งการตัดสินใจซื้อในช่วงก่อนมาตรการผ่อนคลาย LTV จะสิ้นสุด รวมทั้งคาดเห็นผู้ประกอบการฯ นำประเด็นการสิ้นสุดการผ่อนปรน LTV มาใช้เป็นเครื่องมือการตลาดในการกระตุ้นและปิดยอดการขายในช่วงปลายปี 2565


ด้านมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ อื่นๆ อาทิ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกำลังจะสิ้นสุดในปีนี้เช่นกัน วานนี้กระทรวงการคลังแจงว่าปัจจุบันอยู่ระหว่างขั้นตอนการพิจารณา


แนะนำเป็นโอกาสสะสมหากราคาหุ้นอ่อนตัวลง จากแนวโน้มผลประกอบการในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ที่แข็งแกร่งขณะที่ปัจจุบันอุตสาหกรรม ซื้อขายบน PER66 เฉลี่ยที่เพียง 7.1 เท่า พร้อมคาดเงินปันผลปี 2565/66 ใ ห้ Dividend Yield สูง 7.1% และ 7.8% ตามลำดับ Top pick เ ลือก SC แนะนำซื้อ 5.15 บาท AP แนะนำ ซื้อ 13.60 บาท

เป็นลบต่อกลุ่มที่มาตรการ LTV เคยหนุน

ด้านบริษัทหลักทรัพย์ โนมูระ พัฒนสิน จำกัด (มหาชน) ระบุว่า การยกเลิกผ่อนคลายมาตรการ LTV ซื้อบ้านหลังที่ 2 โดยนับจากปี 23 ต้องวางดาวน์ 10-20% เป็นจิตวิทยาลบต่อกลุ่มที่เคยถูกมองว่าได้ประโยชน์จากมาตรการดังกล่าว อาทิ SPALI, PSH, AP แต่ทิศทาง BOT เปิดเผยว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันฟื้นตัวต่อเนื่อง เชิงกลยุทธ์มองเป็นโอกาสลงทุน AP แนะนำซื้อที่ราคาเป้าหมาย 15 บาท หุ้นแข็งแกร่งของกลุ่ม


บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด รายงานว่าประเด็นดังกล่าวถือเป็น Sentiment เชิงลบต่อกลุ่มอสังหาฯ โดยประเด็นแรก คือ หากกลับมาใช้มาตรการ LTV เหมือนเดิม กล่าวคือ1) บ้านหลังแรก (สัญญาที่ 1) ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท คงกู้ได้เต็มมูลค่า 100% และกู้เพิ่มอีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับการซื้อเฟอร์นิเจอร์ ซ่อมแซม หรือต่อเติมบ้าน ขณะที่หากราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท กำหนด LTV 90% (วางดาวน์ 10%)


2) บ้านหลังที่ 2 (สัญญาที่ 2) สำหรับบ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาท หากผ่อนสัญญาที่ 1 มาแล้ว 2 ปีขึ้นไป กำหนดวางเงินดาวน์ 10% แต่หากผ่อนสัญญาที่ 1 ไม่ถึง 2 ปี ต้องวางเงินดาวน์ 20% ส่วนราคาบ้านเกินกว่า 10 ล้านบาท กำหนดเกณฑ์ LTV ไว้ที่ 20% และ3) บ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป (สัญญาที่ 3 ขึ้นไป) กำหนดเกณฑ์ LTV ไว้ 70% (ต้องวางดาวน์ 30%)


คาดทำให้การฟื้นตัวของอสังหาฯ เกิดขึ้นได้ไม่เต็มที่ เนื่องจากภาพอสังหาฯ ขณะที่กำลังอยู่ในช่วงของการฟื้นตัว โดยปกติ ดีมานด์ของกลุ่มอสังหาฯ มาจาก 3 กลุ่ม คือ 1) กลุ่ม Real Demand ผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง 2) กลุ่มเพื่อการลงทุน (Investor) และ 3) กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งช่วงโควิด-19 ที่ผ่านมา แล้วมี LTV ทำให้กลุ่มลงทุนและต่างชาติหายไป เหลือแต่กลุ่ม Real Demand ที่ช่วยพยุงตลาดฯ และทำให้กลุ่มสินค้าแนวราบมีดีมานด์เพิ่มมาก


แต่ต่อมาเมื่อ ธปท. ผ่อนคลาย LTV ชั่วคราว ทำให้กลุ่ม Investor สำหรับบ้านหลังที่ 2 ซึ่งมองเป็นพวกคอนโดฯ เริ่มกลับมาได้บางส่วน แต่กลุ่มต่างชาติยังไม่มา ขณะที่เมื่อไทยกำลังเปิดประเทศ ทำให้โอกาสของกลุ่มนักลงทุนต่างชาติเริ่มกลับมา


ดังนั้นหากยกเลิกผ่อนคลาย LTV ทำให้ดีมานด์ที่จะมาทุกกลุ่มยังมาได้ไม่ครบที่จะขับเคลื่อนการเติบโตของอสังหาฯ ให้กลับมาเหมือนก่อนโควิด-19 และก่อนใช้ LTV โดยมุมมองฝ่ายวิจัย จึงมองว่าการยกเลิกผ่อนคลาย LTV ยังไม่ใช่จังหวะที่ควรนำมาทำในช่วงเวลานี้ เนื่องจากด้วยสภาพเศรษฐกิจแบบนี้ยังไม่เกิดภาวะที่มีการเก็งกำไรมากมาย และดีมานด์ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มสินค้าแนวราบที่มาจากกลุ่ม Real Demand


นอกจากนี้ประเด็นเรื่องการให้สิทธิต่างชาติซื้อที่ดินตามเงื่อนไขที่กำหนด ยังเป็นเรื่องที่มีข้อถกเถียงกัน และยังไม่ได้ประกาศใช้ โดยหากภาครัฐมีการนำข้อเสนอข้างต้นมาพิจารณาเพิ่มเติม ก็อาจทำให้เงื่อนไขที่กำหนดสิทธิให้ต่างชาติซื้อที่ดินเพิ่มเพดานความเข้มงวดมากขึ้น ส่งผลให้ประโยชน์ที่ภาคอสังหาฯ จะได้รับจากมาตรการดังกล่าวมีโอกาสลดน้อยลง


โดยสรุปประเด็นดังกล่าวย่อมสร้างแรงกดดันเชิงจิตวิทยาต่อราคาหุ้นอสังหาฯ แต่มองว่าหากราคาย่อตัวลงมา ถือเป็นจังหวะการสะสมหุ้น เนื่องจากโดยปกติผลการดำเนินงานของกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยงวดครึ่งหลังของปี 2565 จะดีกว่า ในช่วงครึ่งปีแรก


โดยเฉพาะในไตรมาส 4 ที่เป็นจุดสูงสุดของปี ตามแผนเปิดโครงการแนวราบใหม่และส่งมอบคอนโดฯ ใหม่ที่ส่วนใหญ่เสร็จครึ่งปีหลัง นอกจากนี้การผ่อนคลาย LTV ที่จะหมดสิ้นปี อาจกระตุ้นให้เกิดการเร่งโอนฯ ไตรมาส 4/65 มากขึ้น ขณะที่ด้าน Valuation หุ้นกลุ่มนี้ยังน่าสนใจ ด้วยระดับ PER ไม่สูง และ Div Yield เฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 5% ต่อปี


คงแนะนำลงทุนเท่าตลาดและแนะนำ “ซื้อ” เลือกหุ้นเด่นเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความแข็งแกร่งทั้งโครงสร้างธุรกิจและการเงิน มีสินค้าทุกประเภทสามารถรองรับกับดีมานด์ได้ดี เช่น LH ราคาเป้าหมายที่ 11.50 บาท SC ราคาเหมาะสมที่ 4.88 บาท AP ราคาเป้าหมาย 14.50 บาท และ SPALI ราคาเป้าหมาย 28.60 บาท