สาระ Fund วันละนิด: รู้หรือไม่?...“ROH” เจ้าของทรัพย์ของ “GROREIT” ไม่เห็นด้วยกับการเรียกประชุมผู้ถือหน่วยวันที่ 28 ต.ค. 26 เพื่อ “ขายทรัพย์” ให้กับบุคคลภายนอกหรือเปิดประมูล พร้อมปิดกองทรัสต์แต่ประการใด


ซึ่งอาจทำให้แผนการขายทรัพย์เพื่อปิดกองไม่ได้ง่ายและราบรื่นอย่างที่คิด


ในอดีตมี “ข้อพิพาท” เรื่องการยึดหรือส่งมอบพื้นที่อสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่ “เจ้าหนี้” หรือ “เจ้าของใหม่” ในไทยมาแล้วมากมาย โดยมักเกิดจากความซับซ้อนของสัญญา สิทธิการเช่า หรือกระบวนการฟื้นฟูกิจการ/บังคับคดี


การเรียกประชุมผู้ถือหน่วย “GROREIT” เพื่อหาทางออกในครั้งนี้ จะลงเอยยังไง คงต้องรอผลการประชุมอีกครั้ง แต่วันนี้ทางทีมงาน ‘Wealthy Thai’ มีเรื่องราวที่น่าสนใจเกี่ยวกับเรื่องนี้มาฝากกัน

ปกติ “กองทุนอสังหาฯ/REIT” จะขายคืน “เจ้าของ”...เหตุผลที่ “ROH” ทำ “3 ไม่”

“กองทุนอสังหาริมทรัพย์/REIT” นั้นถือเป็นหนึ่งในเครื่องมือในการระดมทุนอย่างหนึ่งของ “เจ้าของอสังหาริมทรัพย์” หรือ “Land Lord” ในไทย นอกจากการไปกู้แบงก์ ก็เอามาระดมทุนผ่านกองทุนแทน ทรัพย์สินก็ยังอยู่ ได้เงินไปใช้ตามวัตถุประสงค์ ถึงเวลาทรัพย์สินก็ยังเป็นของเจ้าของอยู่นั่นเอง


ในอดีตที่ผ่านมาก็เป็นเช่นนั้น “กองทุนอสังหาฯ/REIT” ที่ปิดกองไป ก็มักจะขายให้กับเจ้าของเดิมเป็นหลัก กรณีของ “GROREIT” (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออร์คิด โฮสพีทาลิตี้) ก็เช่นกัน เข้าลงทุนซื้อ “โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส” เป็น REIT ประเภทมีกำหนดสัญญาให้เจ้าของเดิม “บมจ.โรงแรมรอยัล ออคิด (ปทท.)” (ROH) ซื้อกลับ (Buy Back) เมื่อครบอายุ 5 ปี ที่ราคา 4,873 ล้านบาท (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) ในวันที่ 14 ก.ค. 26 ที่ผ่านมา


แต่ “ROH” ได้ทำ “3 ไม่” ด้วยกัน นั่นก็คือ

1) ไม่ได้ซื้อกลับตามเงื่อนไข ในวันที่ 14 ก.ค. 26 โดยให้เหตุผลว่า วิธีการชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินไม่เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา ซึ่งทาง “บลจ.วรรณ” ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ และ “บลจ.เอ็มเอฟซี” ในฐานะทรัสตี จึงเรียกร้องให้ “ROH” ส่งมอบทรัพย์สินคืนให้แก่กองทรัสต์ ภายใน 30 วัน และนั่นตามมาด้วย “ไม่ที่ 2”


2) ไม่ส่งมอบทรัพย์สินคืน ในวันที่ 14 ส.ค. 26 โดยแจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯ ในวันที่ 17 ส.ค. 26 ว่า บริษัทดำเนินธุรกิจโดยทีมงานและผู้บริหาร ซึ่งเป็นพนักงานของบริษัททั้งหมดตามเงื่อนไขการบริหารโรงแรม ภายใต้ชื่อ “โรงแรมรอยัลออคิด เชอราตัน” (Royal Orchid Sheraton) ซึ่ง “เชอราตัน” (Sheraton) เป็นแบรนด์ระดับ 5 ดาว ที่ให้บริการทั่วโลก อยู่ในเครือและบริหารงานโดย “Marriott International”


“และอยู่ระหว่างการใช้สิทธิซื้อคืนทรัพย์สินคืนตามสัญญา”

จนทาง “GROREIT” ได้เรียกประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ในวันที่ 28 ต.ค. 26 เพื่อ “ขอมติ” เพื่อขายทรัพย์สินหลักและเลิกกอง ภายใต้ 3 เงื่อนไข ได้แก่

1.ขายให้ “ROH” เจ้าของเดิม: ในราคา 4,873 ล้านบาท ให้ชำระเงินภายใน 14 วันนับจากวันที่ได้รับมติอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์


2.ขายให้ “บจ.ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที”: ในราคา 5,300 ล้านบาท หากที่ประชุมมีมติไม่อนุมัติให้ขาย “ROH” หรือในกรณีที่ “ROH” ไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขและเวลาที่กำหนด ในกรณีที่ประชุมมีมติอนุมัติให้ขายคืน “ROH” แล้วแต่เหตุการณ์ใดจะเกิดหลังสุด


3.เปิดประมูลขายทรัพย์สิน หากที่ประชุมไม่อนุมัติให้ขายทั้ง “ROH” และ “บจ.ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที” หรือได้รับมติอนุมัติแต่ไม่สามารถดำเนินการได้


และนั่นตามมาด้วย “ไม่ที่ 3”


3) ไม่เห็นด้วยกับการขายทรัพย์ให้คนนอกหรือเปิดประมูลขายทรัพย์ โดย “ROH” ได้แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯ ในวันที่ 18 ก.ย. 26 ว่า บริษัทไม่เห็นด้วยไม่ว่าจะเป็นวิธีการใด และเห็นว่าบริษัทมีสิทธิในการซื้อคืนทรัพย์สินตามสัญญา


“ปัจจุบันอยู่ระหว่างหารือและขอคำปรึกษาจากที่ปรึกษากฎหมายของบริษัท เพื่อหาแนวทางและดำเนินการที่จำเป็นและเหมาะสมเพื่อรักษาสิทธิของบริษัท หรือดำเนินการใดๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินโครงการอันอาจกระทบต่อสิทธิของบริษัท”


สรุปสุดท้าย ทาง “ROH” ไม่เห็นด้วยกับ “บลจ.วรรณ” และ “บลจ.เอ็มเอฟซี” ที่ว่าสิทธิในการซื้อคืนทรัพย์สินตามโครงการตามสัญญาได้สิ้นสุดลงแล้วตั้งแต่วันที่ 14 ก.ค. 26 นั่นเอง และนั่นทำให้กรณีของ “GROREIT” อาจจะไม่ได้จบง่ายๆ ซึ่งไม่เพียงกระทบ “ผู้ถือหน่วยทรัสต์” เท่านั้น ยังรวมถึง “เจ้าหนี้” มูลค่า 1,350 ล้านบาท อย่าง “ธ.ออมสิน” ด้วยเช่นกัน หากเกิดเป็น “ข้อพิพาท” ทางกฎหมายขึ้นมาจริงๆ เพราะนั่นหมายถึงกระบวนการที่จะกินเวลายาวนานยืดเยื้อเหมือนที่เคยเกิดขึ้นมาแล้วหลายๆ เคสในอดีตนั่นเอง