ตลาดหุ้นไทยมีปัจจัยเข้ามากระทบต่อสัญญาณการซื้อขายอย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะเป็นการระบาดระลอกใหม่ของเชื้อไวรัสโควิด 19 ที่ล่าสุดมีตัวเลขอัตราผู้ติดเชื้อใหม่ทั่วประเทศขยับขึ้นสู่ระดับเกิน 1,500 รายต่อวันเป็นที่เรียบร้อยแล้ว แต่อย่างไรก็ตามตลาดหุ้นก็มีผลตอบรับในเชิงลบรับข่าวไปก่อนหน้านั้นแล้ว และทุกสิ่งทุกอย่างยังคงต้องดำเนินการต่อไปควบคู่ไปกับมาตรการการป้องกันจากภาครัฐที่ประกาศว่า “ไม่ล็อคดาวน์ไม่เคอร์ฟิว”


อย่างไรก็ตามด้วยปัจจัยที่เข้ามากระทบในด้านลบนั้น ก็ยังมีปัจจัยบวกที่เข้ามากระตุ้นดัชนีตลาดหุ้นไทยควบคู่กันไปด้วย ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของสภาพการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกที่เริ่มดีขึ้นเรื่อยๆหลังจากการที่ทยอยการฉีดวัคซีนป้องกันโควิด 19 กันไปบ้างพอสมควรแล้ว รวมถึงการรายงานตัวเลขปริมาณน้ำมันสำรองในตลาดโลกลดลงในระดับเร็ว นั่นจึงเป็นสัญญาณบ่งชี้ว่าเศรษฐกิจโลก ภายในอกประเทศไทยกำลังจะฟื้นตัวขึ้นได้จริง


ขณะเดียวกันมีอีกหนึ่งประเด็นบวกให้กลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่นอกเหนือจะเป็นหุ้นที่มีอัตราการจ่ายเงินปันผลในระดับสูง (เพราะราคาหุ้นลดลงเยอะ) จึงสามารถทำให้ราคาหุ้นยังพยุงอยู่ได้โดยไม่ลดต่ำลง ซึ่งในขณะนี้ภาครัฐกำลัง “โยนหินถามทาง” เพื่อกระตุ้นมาตรการทางอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการเตรียมออกนโยบายเอื้อประโยชน์ให้กับต่างชาติอย่างไรก็ตามจะต้องติดตามว่าจะได้รับการสนับสนุน หรือการคัดค้านจากหลายฝ่ายหรือไม่ เพราะนโยบายดังกล่าวก็เสมือนเป็นดาบสองคม


โดยมาตรการดังกล่าวประกอบไปด้วย 3 ประเด็น ได้แก่ 1. อนุญาตให้ซื้อบ้านแนวราบในโครงการบ้านจัดสรรระดับราคาประมาณ 10-15 ล้านบาทขึ้นไป 2.เพิ่มเพดานการซื้อคอนโดมิเนียมของต่างชาติเป็น 70-80% จากเดิม 49% และ 3.แก้ไขสัญญาเช่าระยะยาวเป็น 50+40 ปีจากเดิมที่สูงสุด 30 ปี ทั้งนี้สำหรับรายละเอียดดังกล่าวคาดการณ์กันว่าจะเสนอให้ ศบศ.พิจารณาในเดือนเม.ย.นี้ และตั้งเป้าจะเห็นเป็นรูปธรรมอย่างเร็วภายในช่วงกลางปี 64 


ขณะที่ความเห็นของนักวิเคราะห์จากบริษัท หลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) มีมุมมองว่า รัฐบาลมีความเชื่อว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีส่วนช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ จากการได้ติดต่อกับผู้ประกอบการมีความเป็นไปได้ที่สามารถทำได้ เพราะในช่วงที่ผ่านมาต่างชาติถือเป็นกลุ่มลูกค้าหลักมาโดยตลอด และคอนโดฯ ตามข้อมูลแล้วส่วนหนึ่งก็เป็นลูกค้าต่างชาติ ดังนั้นมาตรการดังกล่าวจะช่วยทำให้ผู้ประกอบการสามารถนำโครงการไปขายได้ง่ายมากขึ้น


โดยในรายละเอียดของเนื้อหา ถ้าสามารถดำเนินโครงการออกมาได้จริง ในมุมมองแล้วอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดฯจะได้ประโยชน์มากกว่าในแนวราบ เพราะในช่วงที่ผ่านมามีกฎหมายอนุญาตให้ต่างชาติซื้อชุดห้องพักได้ไม่เกิน 49% ของโครงการ จึงทำให้ผู้ประกอบการมีฐานข้อมูลในการขาย และช่องทางการขายให้กับลูกค้าอยู่แล้ว แต่อย่างไรก็ตามการขยายจาก 49% ออกไปเป็น 80% นั้น มองว่าจะไม่ได้ประโยชน์ทุกโครงการเพราะ โครงการที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจจะต้องเป็นโครงการในพื้นที่ธุรกิจ และย่านสีลม หรือสุขุมวิท


สำหรับกลุ่มหุ้นในหมวดอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับประโยชน์ในครั้งนี้ หากแยกเป็นหุ้นที่จะได้ประโยชน์จากโครงการประเภทคอนโดฯ เช่น SIRI,ANAN,AP,PSH,SC และ ORI  ส่วนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้เพิ่มขึ้นจากเดิมที่มีลูกค้าเป็นต่างชาติอยู่แล้ว เช่น SIRI,AP,SPALI ทั้งนี้มองว่ากว่านักลงทุนต่างชาติจะกลับเข้าประเทศได้คงจะเป็นช่วง


ขณะที่นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) มองว่า จากประเด็น 3 ข้อดังกล่าว ความน่าจะเป็นน้อยที่สุดคือการให้ต่างชาติครอบครองที่ดิน ซึ่งประเด็นนี้ค่อนข้างอ่อนไหว โดยการแก้ไขสัญญาเช่าระยะยาวจาก 30ปี เป็น 40-50 ปี หรือนานกว่านั้นจะดูสมเหตุสมผลมากกว่า ซึ่งความเป็นไปได้คือการเพิ่มเพดานการซื้อคอนโดของต่างชาติจาก 49% ขึ้นไปเหนือระดับ 50% แต่อาจจะเป็นโครงการที่เน้นระดับกลางและระดับบนในบางโลเคชั่น เช่นเขตเศรษฐกิจในกรุงเทพหรือเมืองใหญ่ และเขตอุตสาหกรรมอีอีซี 


สำหรับข้อเสนอดังกล่าวได้รับผลตอบรับในด้านบวก ซึ่งสามารถใช้ได้จริง โดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางและระดับบนจะได้ประโยชน์เช่น AP,LH,QH,SPALI,SC,NOBLE,ANAN,SIRI ซึ่งยังคงให้น้ำหนักในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นบวกจากการฟื้นตัวของยอดขาย รายได้ และกำไรที่เติบโตสองหลัก 


ทางด้านของบริษัทหลักทรัพย์หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด มีมุมมองในแต่ละประเด็นโดยเริ่มจากประเด็นอนุมัติการให้สิทธิชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์แนวราบในช่วงระดับ 10-15 ล้านบาท ขึ้นไปแม้ Segment ดังกล่าวคิดเป็นเพียงราว 20-25% ของตลาดรวม แต่จะเป็นการกระตุ้นกำลังซื้อที่ไม่ก่อให้เกิดภาระหนี้ครัวเรือนในประเทศให้ปรับตัวเพิ่มขึ้น 


ทั้งนี้ คาดผู้ประกอบการที่ได้รับผลประโยชน์และมี Upside risk ต่อประมาณการปี 2564/65 มากที่สุดคือ SC,LH,QH จากการมีสัดส่วนสินค้าในช่วงระดับราคา 10 ล้านบาท ขึ้นไปมากที่สุดในอุตสาหกรรม ส่วนประเด็นการขยายเพดานการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในโครงการแนวสูงจากเดิม 49% เป็น 70-80% เป็นบวกอย่างมีนัยสำคัญต่อผู้ประกอบการที่เน้นพัฒนาโครงการแนวสูงตามแนวรถไฟฟ้า อาทิ NOBLE, ORI, SA, ANAN และ SIRI เนื่องจากเป็นทำเลที่มีอุปสงค์ต่างชาติสูง